신축 또는 리모델링을 통한 꼬마빌딩 가치 상승
길을 지나다 보면 신축건물 공사를 진행하는 곳을 자주 볼 수 있다. 신도시에 위치한 외형이 양호한 건물도 신축이나 리모델리을 통해 가치 상승을 도모하는 것을 흔하게 볼 수 있다.
이렇듯 신축이나 리모델링을 한 꼬마빌딩은 매물에 잘 나오지 않는다. 나온다고 해도 리모델링값이 더해져서 값이 반영되어 비싸게 나온다. 건물주 입장에서는 건물 상태도 좋고 임대료도 잘 나오는 건물을 굳이 싸게 팔 이유가 없기 때문이다.
한편, 20~30년 전에는 신축 건물이었고 규모도 큰 빌딩이었지만 현재는 시간이 오래되어 꼬마빌딩이라고 불리는 건물이 신축건물 사이에 아직도 많이 있다.
이런 꼬마빌딩은 주위에 신축건물이 들어서며 여러 가지 어려움을 겪고 있다. 그럼에도 불구하고 기존의 꼬마빌딩이 없어지지 않는 이유는 건물의 위치 자체가 수익성이 높은 곳에 자리 잡고 있기 때문이다.
건축주가 어려움을 겪으면서도 쉽게 건물을 포기할 수 없는 이유다. 이런 건물은 최대한 그 위치의 장점을 살리면서 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 방법을 생각해야 한다.
신축 또는 리모델링이 요구되는 적절한 시기는,
첫번째, 건축물의 내/외장재가 노후되어 인근 건축물과 조화를 이루지 못할 때다.
두번째, 건축물의 용도를 변경하고자 할 때다.
세번째, 기존설비가 노후되었거나 인터넷 등 새로운 정보통신시설이 필요할 때다.
네번째, 유지/보수 비용이 과하다고 판단될 때다.
다섯번째, 에너지 비용이 부담스럽거나 임대율을 올려 임대수익을 높이고 싶을 때다.
여섯번째, 재건축하기에는 경제적 이익이 없다고 판단될 때다.
그 중 하나가 꼬마빌딩 투자에 있어서 출구전략이 될 수 있다.
그리고 신축보다는 리모델링을 하는 것이 공사 기간도 짧을뿐더러 비용도 절반가량이면 충당이 가능하다.
비용절감이 되기도 하고 공사기간이 짧다는 장점이 있기 때문에 많은 건물주가 꼬마빌딩 리모델링을 선호한다.
꼬마빌딩 가치를 높이는 엘리베이터
엘리베이터는 꼬마빌딩의 가치를 높이고 사용자의 편리성을 확보하기 위한 필수 아이템이다.
보통 예비 건축주가 상가주택 신축을 하기 전에 엘리베이터를 설치할지 말지 고민을 하는데, 엘리베이터는 가격이 수천만원 이상 하는 고가 품목이기 때문이다.
사용자의 관점에서 보면 엘리베이터가 꼬마빌딩에 왜 필요한지 바로 답이 나온다. 상가주택의 경우 상층부 주택은 엘리베이터가 없는 경우 이동이 불편하다.
해당 주택의 입주 수요가 줄어들고 공실일 가능성이 높아지는 것이다. 만약 엘리베이터가 없으면 임대료를 낮추어야 할지도 모른다.
엘리베이터가 필요한 이유는 단적으로 이사할 때 나타난다. 한마디로 편리하다는 것이다. 다세대 주택의 경우 건물간의 간격이 좁기 때문에 이사를 할 때 엘리베이터를 이용할 수 밖에 없다.
엘리베이터가 없는 꼬마빌딩의 경우 주변에 엘리베이터를 보유한 꼬마빌딩보다 공실 리스크가 크다. 상가 빌딩의 경우 오피스로 사용하기때문에 엘리베이터는 필수다.
건축주는 엘리베이터를 설치함으로써 건물의 가치를 높일 수 있고 향후 매도 시점에도 엘리베이터 없는 건물과 비교해서 가격 경쟁력이 높기 때문에 건물주가 원하는 가격으로 건물을 팔 수 있다.
엘리베이터를 설치하고자 마음 먹었다면 신축하기 전 엘리베이터 업체를 알아봐야 하고 실제로 미팅을 통해서 제품의 장단점을 들어 보어야 한다.
각 엘리베이터 회사의 각 영업사원과 미팅 후 받은 브로슈어로 꼼꼼히 비교해야 한다. 엘리베이터는 설치부터 유지보수까지 건축자가 신경 써야 할 것들이 많고 중요하다.
엘리베이터 설치 시 고려해야 할 것은,
첫번째, 엘리베이터 설치가격이다. 브랜드와 탑승인원에 따라 다르지만 7인승 기준 대략 4000만원(부가세 별도) 정도 소요된다. 이사 등을 고려했을 때 정사각형 모양이면서 천정이 높을수록 사용 편의성이 높아진다.
두번째, 유지보수다. 엘리베이터는 유지관리없체를 통해서 유지보수가 필요한다. 비용은 10~15만원 수준이다.
세번째, 승강기 화재보험이다. 꼬마빌딩에 설치된 엘리베이터는 승강기 화재보험에 가입해야 하며 미가입 시 과태료가 부가된다.
네번째, 승강기 관리인이다. 승강기 관리인을 지정하여 정기적으로 승강기 교육을 이수해야 된다. 보통 건축주가 본인 이름으로 지정하여 진행한다.
이렇게 꼬마빌딩 가치상승을 위한 방법에는 신축, 리모델링 그리고 엘리베이터 등이 있다.
무엇을 하든 믿을 만한 업체를 잘 만나면 신경을 덜 쓰고 수월하게 건물가치를 최대한 끌어올릴 수 있다.
그러니 무조건 가격이 저렴한 건축사나 시공사보다는 어느 정도 비용이 들더라도 최대한 검증된 업체를 정하는 것이 중요하다.
참고자료: 부동산 경매로 1년만에 꼬마빌딩주 되다_김상준
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