[종합부동산세] 종부세 줄이는 6가지 방법 (feat. 1세대 1주택자)

 

 

종합부동산세는 지방자치단체의 재산세 과세 자료가 국세청으로 넘어가면 전산에 의해 자동 계산된다. 자동 계산된 종부세 납부고지서는 주소지 관할 세무서장이 납세자에게 발송한다. 납세자들은 고지서에 따라 법정기한까지 납부하기만 하면 된다.

 

그런데 간혹 종부세 납부고지서에 오류가 있다는 걸 다들 모르실텐데, 특히 2019년부터는 종부세 산출 과정이 조정대상지역 내 주택 소유 여부에 따라 다소 복잡해졌고, 부과 대상이 증가하면서 오류가 늘었다고 한다. 

 

 

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종부세 납부고지서 Check list

 

 

Check list 1) 1세대 1주택자에 해당되는가?

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종부세에서 1세대 1주택자에 해당하는 경우에는 과세기준금액이 6억원이 아닌 11억원을 적용받으며, 만 60세 이상인 고령자와 5년 이상 주택을 보유한 자는 고령자공제와 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

 

종부세에서 1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세 대상인 1주택을 단독명의로 소유한 자를 의미한다. 

 

따라서 이에 해당하는 납세자는 과세기준 금액과 세액공제가 제대로 적용됐는지 꼭 확인해 볼 필요가 있다.

 

특히, 합산 배제 요건을 충족한 임대주택 외에 1주택을 소유한 자는 과세기준일 현재 해당 1주택에 주민등록이 돼 있고,

 

실제 거주하는 경우에 한해 1세대 1주택자로 보므로 본인이 1세대 1주택자에 해당하는지 확인해야한다.

 

* 1세대 1주택 해당 여부를 판정할 때 과세기준일(6월 1일) 현재 혼인한 경우에는 혼인한 날로부터 5년, 동거봉양으로 합가한 경우에는 합가한 날로부터 10년 동안 과세기준일 당시 2주택이어도 예외적으로 1세대 1주택으로 본다.

 

 

 

Check list 2) 보유 기간은 제대로 계산됐나?

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장기보유특별공제란 1세대 1주택자의 주택 보유 기간이 5년 이상이면 주택 보유년수에 따라 종부세를 20~50% 세액공재해 주는 제도이다. 고령자공제와 중복 적용해 70%(21년부터 중복 적용 한도 80%로 상향)까지 적용받을 수 있다.

 

재개발·재건축된 주택과 배우자로부터 상속받은 주택의 경우 보유년수가 제대로 반영됐는지 확인해 볼 필요가 있다.

 

장기보유특별공제를 적용함에 있어 재건축·재개발된 주택은 그 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산해야 한다. 상속받은 주택은 피상속인이 해당 주택을 취득한 날부터 보유 기간을 계산해야 한다.

 

하지만 가끔 국세청 전산에서 이를 제대로 반영하지 못하고 멸실된 주택의 취득일이 아닌 재개발·재건축으로 인해 신축된 주택을 취득한 날부터 보유 기간을 계산하거나, 피상속인이 해당 주택을 취득한 날이 아닌 상속인이 상속주택을 취득한 날부터 보유 기간을 계산해 장기보유특별공제가 제대로 반영되지 못하는 경우가 있다.

 

재개발·재건축된 주택을 보유하고 있거나 상속받은 주택이 있는 경우 종부세 고지서에서 보유년수가 어떤 시점을 기준으로 계산되었는지 반드시 확인해야 한다.

 

 

 

Check list 3) 합산 배제 임대주택은 과세 대상에서 제외됐나?

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주택임대사업자로 등록해 법의 소정 요건을 충족한 경우 종부세가 합산 배제된다. 합산 배제된다는 의미는 과세 대상에서 제외하겠다는 의미이므로 비과세와 같은 맥락이다.

 

등록한 주택을 합산 배제 받으려면 신청 기간(9월 16~30일)에 주소지 관할 세무서에 별도 신청을 해야 한다. 합산 배제 신청은 최초 1회만 하면 되는데, 신청 후 아무 탈 없이 합산 배제됐던 임대주택이 특정 연도에 갑자기 과세 대상에 합산돼 세액이 산정되는 경우가 있으므로 합산 배제 임대주택이 과세 대상에서 제외됐는지 꼭 체크해 봐야 한다.

 

종부세 고지서 오른쪽 하단에 보면 과세 대상 리스트가 기재돼 있다. 통상 소유한 주택이 많은 납세자의 리스트에는 대표 주택 외 몇 건 식으로 표시되는데 이를 통해 합산 배제 신고한 임대주택(요건을 충족한 주택에 한함)이 과세 대상에서 제대로 제외됐는지 확인해 볼 수 있다.

 

 

 

 

 

Check list 4) 재산세 감면은 공시가격에 반영됐나?

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「종합부동산세법」은 「지방세특례제한법」 또는 「조세특례제한법」에 의한 재산세 비과세, 감면 등의 규정을 준용하도록 돼 있다.

 

따라서 「지방세특례제한법」에 의해 재산세를 감면받은 주택은 종부세 산출 시 재산세 감면 후의 공시가격이 제대로 반영됐는지 확인해야 한다. 

 

감면율에 따라 감면 전 공시가격과 감면 후 공시가격이 달라져 종부세에 미치는 영향이 크기 때문이다.

 

비록 종부세 합산 배제 임대주택 요건을 충족하지 못해 종부세가 과세되는 경우라도 「지방세특례제한법」에 의해 재산세를 감면받고 있는 경우라면 감면 후 공시가격이 제대로 반영됐는지 꼭 확인해 봐야 한다.

 

감면 후 공시가격 = 감면 전 공시가격 - (감면 전 공시가격 X 감면율)

 

 

 

Check list 5) 세율과 세부담상한은 제대로 적용됐나?

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2019년부터 종부세를 산정함에 있어 조정대상지역 내의 2주택자와 3주택 이상 소유자는 종부세 세율과 세부담상한율이 가중 적용된다.

 

주택수는 개인 소유 주택(공동소유 주택·상속주택 포함)을 합산해 판정하며, 합산 배제 요건을 충족한 임대주택은 주택수 판정 시 제외된다.

 

세율과 세부담이 가중적용되는지 여부에 따라 세금 부담 차이가 크므로 종부세 고지서 왼쪽 상단 세액산출명세서의 세율과 세부담상한 초과액을 확인해 세율과 세부담상한율이 제대로 적용되었는지 확인해 볼 필요가 있다.

 

특히 2주택자의 경우 조정대상지역 내 2주택자인 경우에만 세율과 세부담상한율이 가중되므로 소유 주택이 조정대상지역 내에 소재하고 있는지 꼼꼼히 체크해야 한다.

 

 

 

Check list 6) 오류 발견하면 90일 안에 이의신청 

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상기 내용들을 확인해보고 혹시 오류가 있다면 고지서를 받은 날로부터 90일 이내에 주소지 관할 세무서장에게 이의신청을 해야 한다. 오류 내용이 명백할 경우 과대 납부한 종부세를 환급해 준다.

 

'90일'의 이의신청 기간을 넘기지 않도록 하는 것에 특히 주의해야 한다.

 

이 기간을 넘기면 오류가 있어도 구제받을 수 없다.

 

 

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