[토지 보상 경매] 보상경매란? (feat. 투자법 및 투자 포인트)

 

보상경매란?

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보상경매란 개발사업이 예정된 부동산이 경매에 나왔을 때 국가 등의 사업시행자가 지급하는 보상금보다 낮은 가격으로 낙찰 받아 수익을 내는 경매 투자 방법이다.

 

 

보상경매의 구조

개발사업 예정지에 포함된 토지 -> 경매진행 -> 보상을 목적으로 낙찰 -> 국가에서 수용보상 -> 보상금 수령

 

 

 

보상경매 물건 투자법

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1. 보상경매 물건 찾는법

 

사설경매정보사이트에서는 '보상 대상' 토지를 별도로 표시되지 않는다. 따라서 이런 보상 토지를 찾기위해선 공익사업 계획이 수립된 지역을 별도로 찾아야한다. 이를 찾기위해서는 "토지이용계획확인서"를 보면된다. 토지이용계획확인서상에 다음과 같은 공익사업에 해당하는 단어는 있으나 현재 개발되지 않고 있는 토지가 바로 보상토지의 대상이다.

 

• 도시개발구역
• 국가산업단지, 일반산업단지
• 소로, 중로, 대로 (1류, 2류, 3류를 끝에 붙임. 예: 소로1류, 대로2류)
• 도로구역
• 공원 등

 

참고로 토지이용계획확인서는 아래에 토지이음이란 사이트에서 확인가능하다. (http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp)

 

 

 

2. 보상대상

보상받는 대상은 개발사업예정지에 포함된 토지뿐만 아니라 다음과 같이 사업시행으로 인해 실절적인 피해를 입는 모든 물건과 손실을 포함한다.

 

• 토지
• 건축물 및 물건(펜스, 비닐하우스 등)
• 수목
• 분묘
• 영업 손실
• 농업 손실
• 축산업 손실 등 

 

 

3. 사업 순서에 따른 보상금 지급 시점

사업시행자는 사업구역에 포함된 토지 및 건축물 등에 대해 다음과 같은 절차로 토지소유자와 보상을 협의한다.

 

1) 공익사업 계획 승인 :

한국토지주택공사(LH) 등 공익사업 시행자는 사업계획서를 작성하여 국토교통부 등 정부 승인을 받아야 한다.

 

2) 토지 및 물건 등 기본조사 :

사업시행자는 토지목록과 물건목록을 작성하고 토지소유자에게 확인시킨다. 보상을 목적으로 나중에 나무를 심는다고 해도 이 목록에 없다면 보상받지 못한다.

 

3) 보상계획 공고/통지 후 열람 :

사업시행자는 토지조서와 물건조서를 작성하면 공익사업의 개요, 토지조서와 물건조서의 내용과 보상시기, 방법 및 절차 등이 포함된 보상계획을 공고해야 한다. 그리고 토지소유자와 관계인에게도 각각 토지하여야 하고 일반인도 열람할 수 있게 하여야 한다.

 

4) 감정평가서 선정 :

사업시행자는 감정평가업자를 선정하여 보상액 산정을 의뢰한다. 감정평가업자로 3인을 선정하는데 토지소유자가 그 중 1인을 추천할 수 있다. 토지소유자가 감정평가업자를 추천하지 않으면 2인의 감정평가업자가 평가한다.

 

5) 감정평가 :

감정평가를 의뢰 받은 감정평가사는 현장을 방문하여 대상물건을 확인한다. 토지와 건물 소유자는 감정평가 현장에 참석하여 평가에 혹시 빠진 물건이 없는지, 소유권이 불분명한 물건으로 처리하는 경우는 없는지 등을 확인하고 적극적으로 자기주장을 하는 것이 좋다.

 

6) 보상금액 사정 및 보상협의 요청 :

감정평가가 완료되면 사업시행자는 감정평가업자 3인의 평가금액을 평균하여 보상금액을 정한다. 그리고나서 보상금액이 적힌 손실보상협의요청서를 토지소유자에게 통보한다.

 

7) 협의보상 시행 :

토지소유자는 사업시행자가 제시한 보상금액으로 매도할 의사가 있으면 보상계약을 체결하면 된다. 그러면 토지소유자로부터 사업시행자로 소유권이 이전되고 보상금이 지급된다. 만약, 협의 매수가 안 되면 사업시행자는 수용재결 절차를 진행한다. 수용재결이란 재판을 통해 수용이 결정된다는 의미다. 수용재결이 완료되면 계약을 하지 않아도 토지소유권이 사업시행자에게 강제로 넘어가고 보상금을 공탁된다. 

 

 

 

4. 보상금 지급시점 조사법

공익사업은 지자체에서 사업진행현황을 파악하고 있다. 그러므로 가장 먼저 해야 할 일은 시/군청 도시계획과에 전화하는 것이다. 사업 시행자가 정해져 있고 담당자가 있다면 친절하게 연락처를 알려줄 것이다. 보상담당자나 사업담당자와 면담하면 된다. 

 

보상일정을 상세히 질문해도 보상계획이 수립된 경우가 아니면 담당자도 쉽게 답변을 하지 못한다. 따라서 공익사업이 어느 단계까지 진행되고 있는지를 확인하여 보상시기를 간접적으로 알아내야 한다. 공익사업의 절차는 사업의 종류별로 각각 다르게 정하고 있지만 보통 아래와 같은 단계로 진행된다. 사업 일정은 이미 계획되어 있는 것이기 때문에 담당자가 잘 알려주며 이렇게 확인된 일정을 통해 언제쯤 보상이 이루어질 것인지 예측도 가능해진다.

 

 

 

 

5. 보상금액 산정법

보상감정평가는 공정성을 위해 3명의 감정평가업자가 한다. 각 감정평가업자가 평가한 금액의 차이가 10%를 벗어나면 다시 평가하게 한다. 즉, 평가금액이 1억 원이라면  1천만원 이내는 오차로 인정한다는 것이다. 감정평가사도 이러한 오차를 인정하는데 경매 투자자가 보상금액을 정확히 산출한다는 것은 불가능하다. 다만, 보상금액은 실거래가격보다는 더 높게 보상되는 것이 일반적이어서 실거래가격을 파악한 후 그것을 기준으로 삼으면 된다.

 

 

 

 

보상경매 투자 포인트

 

첫 번째, 공익사업 이전의 용도지역을 파악해야 한다. 만약, 공익사업 계획으로 인해 토지의 용도지역 등이 변경되었다면 변경 전 기준으로 보상금액을 산정하기 때문이다.

 

두 번째, 공익사업 계획으로 가격이 급등하기 전의 토지가격을 기준으로 보상가를 예상해야한다. 

 

세 번째, 허가를 받고 형질변경이 이루어졌는지 확인해야 한다. 전/답/임야를 허가받지 않고 대지로 조성했다면 불법행위가 있기 이전 상태인 전/답/임야로 보상된다. 허가 없이 임의로 형질을 변경하는 것을 '불법 형질변경'이라 하는데 불법 형질 변경이 되기 전 상태로 평가가 들어간다. 

 

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출처 : 대한민국 땅따먹기_서상하