[소액투자] 지분토지 수익화 하는 방법 (feat. 꿀팁공개)

 

 

소액으로 높은 수익을 올릴 수 있는 지분 토지 투자에 대해서 말씀드리겠습니다.

저도 요즘 많이 공부하고 있는 투자인데요! 

 

사회 초년생이고 투자금이 많이 없는 분들에게 아주 유용한 투자 방법이라고 생각합니다. 

 

하지만 리스크도 큰 만큼 본 포스팅을 잘 보시고 지분 토지 투자하시기 바랍니다 :)

 

그럼 지분 토지 수익 방법에 대해 말씀드리겠습니다.

 

 

 

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지분 소유는 하나의 소유권을 둘 이상의 사람이 함께 보유하는 것입니다. 

하지만 지분 토지라고하면 막연히 정상적인 전체 지분을 가지고 있는 토지보다 많이 불편합니다. 

 

왜냐하면 지분의 비율에 따라 토지 전체 사용은 가능하지만 지분 물건 전체를 다른 사람에게 임대하는 등의 

사용 수익행위를 하려면 전체 지분의 1/2을 초과하는 동의가 필요합니다. 

 

이렇든 가장 중요한 수익행위가 어렵기때문에 많이들 꺼려하는 투자입니다.

하지만 여기에서 바로 투자 포인트가 있습니다. 남들이 많이 꺼려하기때문에 경/공매에 지분 토지 물건이 나왔을 

경우 유찰될 확률이 상당히 큽니다. 

 

일반적으로 감정가의 50~70% 수준으로 낙찰 받는 경우가 많고 심지어 50% 이하 수준으로 낙찰 받는 경우도 많이 있습니다.

이렇게 지분 토지는 매우 낮게 낙찰을 받아야 비로소 수익화가 가능합니다. 하지만 절대로 무리하게 낙찰 받으면 안 되는 것이 지분 토지입니다. 

그렇다면 어떻게해서 지분 토지를 수익화 할 수 있는지 알아보겠습니다.    

 

 

 

지분 토지 수익화 방법

 

 

요약

1. 매도매수의향서 송부 (공유자 전원)
2. 협의분할요구서 송부 
3. 재판상 분할 청구 

 

 

1. 매도매수의향서 송부 (공유자 전원)

 

지분물건을 낙찰받게되면 대부분 지분 분할 과정을 거쳐 수익화 과정을 밟게됩니다. 

그럼 먼저 지분 분할 과정을 거치기 전 가장 먼저 해야할 일은 바로 공유자 전원에게 매도매수의향서를 송부 해야합니다. 

매도매수의향서 송부 방법은 낙찰 후 매가허가 결정이 난 후 내용증명 형태로 공유자 전원에게 매도매수의향서를 송부합니다. 

내용은 예의 있게 작성하되 상호이익을 위해 서로의 지분을 합쳤으면 한다는 내용과 함께 자신은 해당 토지에 농사를 짓거나 관리 하기 어려워 매수를 원한다는 내용으로 작성합니다.

이 방법은 법원까지 가지 않고 가장 간단하게 수익화 할 수 있는 방법으로 공유자가 나의 지분을 매수한다면 가장 간단히 해결 가능합니다.

여기서 공유자가 아무런 연락이 없거나 협의가 원활히 되지 않을 경우 비로소 지분 분할 과정을 진행합니다.

 

 

 

2. 협의분할 요구서 송부

공유자가 아무런 연락이 없거나 협의가 원활히 되지 않을 경우 민법에 의거 제대로 된 절차를 밟기 시작합니다.

두번째로 공유자에게 보낼 것이 바로 협의분할 요구서 입니다. 협의분할 요구서 역시 내용증명 형태로 송부를 합니다. 

주된 내용은 이 물건의 공유자로서 협의 분할을 요구 한다는 내용으로 작성합니다. 

공유자가 협의 분할을 원할 경우 협의 분할 방법은 총 3가지 입니다.

 

협의 분할 방법

1) 현물 분할 : 소유물을 나눈다.
2) 현금(대금) 분할 : 소유물을 팔고 금액을 나눈다.
3) 가격 배상 : 한 사람이 적절한 배상을 하고 한 사람 지분을 산다.

하지만 협의분할은 쉽지 않습니다. 보통 협의분할에서 30% 정도만 협의를 진행하게됩니다. 

 

이렇게 협의가 잘 안 이뤄지는 이유는 소유물을 나누게 될 경우 어떻게 나눌지 각자의 생각이 다를 경우가 많고 

 

소유물을 팔자니 적절한 매수자가 나타나기 어렵습니다. 

 

또한 나머지 공유자의 지분을 사는 경우 가격 협상이 생각보다 원할하게 이루어지지 않습니다. 

따라서 이렇게 협의가 잘 이루어지지 않은 경우 재판상 분할 청구를 진행합니다.

 

 

 

3.  재판상 분할 청구

 

협의 분할을 거친 후 잘 안 되면 재판상 분할 청구를 진행합니다.

이때 반드시 협의분할을 거친 다음에 재판상 분할 청구 소송을 진행해야합니다. 낙찰 받고 난 뒤에 바로 재판상 분할 청구를 할 수 있는 것은 아닙니다.

재판상 분할 청구까지 온 경우 협의 분할이 잘 안 된 경우입니다.

 

여러분의 이름으로 해당하는 공유물의 분할 청구와 함께 이 공유물을 재판이 끝날 때까지 처분하지 못하도록하는 처분금지 가처분신청까지 함께 하는게 좋습니다. (대법원 홈페이지에서 서식과 작성 예시 참고)

협의분할 요구라던지 매수매도의향서의 경우 내용증명 형태로 보냈기 때문에 공유자가 큰 동요가 없지만,

재판상 분할청구서는 재판 관련 서류는 법원의 이름으로 공유자에게 전달되기 때문에 상당히 큰 부담을 느끼게되여
공유자들이 협의에 응할 수 있는 가능성이 큽니다. 

재판상 분할절차에 들어가게되면 재판 전에 조정단계를 거치게 됩니다.

조정단계에서도 협의가 안 될 경우 법원에서는 해당 공유물을 현물분할합니다 (현물분할이 원칙). 모양이 반듯하고 정상적인 토지의 경우 법원에서 분할 한 형태로 각자 나눠 소유하게 됩니다.

 

하지만 간혹 아파트 지분 등 현물로 분할 할 수 없거나 토지라도 현물로 분할을 하게되면 현저히 그 가액이 감손될

염려가 있을 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 합니다.

 

이 경우 경매비용 등을 공제 한 후 각 지분에 따라 분배 받게 됩니다.

마지막 경매까지 가는 경우를 대비하여 지분 토지의 경우 매우 낮은 가격으로 낙찰을 받아야 비로소 수익화가 가능합니다. 

 

 

 

 

부알유 추가 꿀팁 : 가격협상의 경우 감정가가 기준이다!

매도를 하게 될 경우 협의 가격의 기준은 낙찰가가 아닌 감정가입니다. 낙찰가를 싸게 받은건 그동안 낙찰받기까지 공들인 나의 노력의 대가이지 해당 토지의 가치가 떨어진것이 아닙니다.

 

그리고 반대로 공유자의 토지를 매수하게되는 경우 상대방이 너무나 터무니 없는 가격을 제시하면 이 역시 정중하게 감정가로 협의를 하는게 현명합니다.

 

감정가로 나머지 지분을 사게되더라도 이미 나는 절반의 토지를 저렴히 낙찰을 받아 이미 수익화하였기때문입니다. 너무 큰 욕심은 서로에게 이득이되지 않습니다.

 

 

부알유 추가 꿀팁 : 공유자의 심리를 이용하자!

공유지가 농사를 짓거나 공유자 본인 혹은 가족이 공유지 토지 위에 거주하고 있다면 지분 토지 매도 시 상당히 협의하기 유리해 집니다. 공유자들이 해당 토지를 꼭 필요로 하기 때문입니다. 

 

또한 간혹 지분 토지에 묘지가 있는 경우 낙찰가가 현저히 떨어지게됩니다. 이런 지분 토지를 낙찰을 받게된다면 해당 지분 토지 역시 매수매도 협의가 잘 이루어집니다. 조상 묘지가 있는 땅이 분할되는 것을 어느 누구도 좋아하지 않기때문입니다.

 

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정리하자면, 가장 수익이 큰 경우는 공유자가 적절한 가격에 지분을 매수하는 경우이고, 
경매까지 진행된다면 내가 받은 낙찰가 보다 높게 낙찰이 될 경우에만 수익화가 가능합니다.

 

다시한번 요약

1. 매도매수의향서 송부 (공유자 전원)
2. 협의분할요구서 송부 
3. 재판상 분할 청구 

 

 

본 포스팅이 조금이나마 도움이되었으면 합니다 :)

 

감사합니다.