부동산은 취득, 보유, 매도 단계에서 모두 세금을 내야 한다. 취득과 보유 단계에서 내는 세금은 금액이 별로 크지 않지만 매도 단계에서 내는 양도소득세는 금액이 아주 크다. 따라서 부동산 양도소득세를 잘 모르고 투자했다가는 수익의 상당부분을 세금으로 낼 수도 있다.
세금을 잘 알아야 미리 대응할 수 있다. 따라서 매수 단계부터 양도소득세 납부금액을 계산하고 입찰 전략을 짜야 한다.
양도소득세 산출
토지 양도소득세는 다음과 같이 산출한다.
| 순 | 계산순서 | 산출 기준 |
| 1 | 양도가액 | |
| 2 | - 필요경비 | |
| 3 | - 장기보유특별공제 | 6 ~ 30% |
| 4 | = 양도소득금액 | 1 - 2 - 3 |
| 5 | - 기본공제 | |
| 6 | = 과세표준 | 4 - 5 |
| 7 | X 세율 | -. 1년 이내 : 50%와 기본세율 중 높은 세율 -. 2년 이내 : 40%와 기본세율 중 높은 세율 -. 2년 초과 : 기본세율 |
| 8 | - 누진공제 | |
| 9 | = 산출세액 | |
| 10 | - 감면세액 | |
| 11 | = 납부할 세액 | |
| 12 | + 지방소득세 | 10% |
| 13 | + 농어촌특별세 | 감면세액의 20% |
| 14 | = 계 | |
| 15 | 신고 및 납부 방법 | -. 예정신고 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 신고 및 닙부 (무신고 시 가산세 20% 부과) -. 확정신고 : 양도일에 속하는 다음 해 5월 중 신고 및 납부 |
1. 양도가액은 실지거래가액을 기준으로 한다. 다만 가족 등 특수관계인에게 매도하는 경우에는 실지거래가격과 기준시가(트지는 개발 공시지가를 말함) 중에 큰 금액을 양도가액으로 한다.
2. 필요경비는 양도차액 계산에서 공제되는데 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용 등이 해당된다. 취득가액은 실지거래가액으로 한다. 가본적 지출액은 양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용, 장애 철거비용, 도로 신설비용 등 자산의 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용을 말한다. 양도비용은 국민주택채권 매각 차손, 중개수수료 등이다.
3. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 경우 적용된다. 토지의 경우 다음과 같은 공제율이 적용된다.
| 보유기간 | 공제율 | |
| 2018. 12.31 까지 | 2019. 1.1 부터 | |
| 3년 미만 | 0% | 0% |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 10% | 6% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 12% | 8% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 15% | 10% |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 18% | 12% |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 21% | 14% |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 24% | 16% |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 27% | 18% |
| 10년 이상 ~ 11 미만 | 30% | 20% |
| 11년 이상 ~ 12 미만 | 22% | |
| 12년 이상 ~ 13 미만 | 24% | |
| 13년 이상 ~ 14 미만 | 26% | |
| 14년 이상 ~ 15 미만 | 28% | |
| 15년 이상 | 30% | |
4. 양도소득금액 = 양도가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제
5. 개인별로 당해 연도의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제한다.
6. 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제
7. 과세표준에 따라 다음과 같은 양도소득세율과 누진공제금액을 적용한다.
| 토지 양도소득세 기본 세율 | 비고 | ||
| 과세표준 | 세율 | 누진공제금액 | |
| 1200만원 이하 | 6% | 0 | 단, 보유기간이 1년 미만이면 50%와 기본세율 중 높은 세율을 적용하고, 보유기간이 2년 미만이면 40%와 기본세율 중 높은 세율을 적용한다. |
| 1200만원 초과 ~ 4600만원 이하 | 15% | 108만원 | |
| 4600만원 초과 ~ 8800만원 이하 | 24% | 522만원 | |
| 8800만원 초과 ~ 1억 5000만원 이하 | 35% | 1490만원 | |
| 1억 5000만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1940만원 | |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2540만원 | |
| 5억원 초과 | 42% | 3540만원 | |
만약 과세표준이 5000만원이고 보유기간이 2년 6개월이라면 양도소득세는 다음과 같다.
양도소득세 = 5000만원 X 24% -522만원 = 678만원
중과세 기준, 비사업용 토지
토지 세금에는 한 가지 중요한 사실이 있다. 실수요가 아닌 투기목적으로 보는 비사업용 토지는 중과세 대상이라는 점이다. 비사업용 토지는 매도할 때 양도소득세에 중과세를 더해 납부해애한다.
1. 비사업용 토지의 판단 기준
비사업용 토지란 실수요에 따라 사용하지 않고 재산증식을 위한 투기적 성격으로 보유하고 있는 토지를 말한다. 대표적으로 나대지, 잡종지 등이다. 비사업용 토지는 투기억제 목적으로 양도소득세가 중과되기 때문에 수익률에 큰 영향을 끼친다.
그러므로 토지 거래 전에 비사업용 토지인지 아닌지 판단해야 한다. 또한 경매로 매수 시 입찰 당시에는 비사업용 토지라 할지라도 보유 중에 사업용 토지로 변환시킬 수 있는 토지가 있으므로 변환 가능 여부와 가능하다면 그 방법을 찾아야 한다. 만약 그 방법이 없다면 입찰가를 정할 때 예상수익에 중과세를 반영해야 한다.
비사업용 토지 여부를 판단하는 기준은 무엇일까? 다음의 판단기준 1,2를 모두 만족해야 비사업용 토지로 보지 않는다.
판단기준 1 : 분류
아래 내용 중에 어느 하나라도 해당되면 비사업용 토지로 본다.
구분 비사업용 토지 지목
분류농지 비사업용으로 보는 농지 임야 비사업용으로 보는 임야 목장용지 비사업용으로 보는 목장용지 그 외 재산세 종합합산과세대상 토지
(단, 거주 또는 사업에 직접 관련 있는 토지는 대상에서 제외)주택 부속 토지 주택이 정착된 면적에 다음 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지
-. 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) : 5배
-. 그 외 지역 : 10배별장 별장 부속 토지 (단, 읍/면에 소재하는 농어촌주택 부속 토지는 제외)
농지, 임야, 목장용지는 비사업용 토지로 판단하는 별도의 기준이 적용된다. 그 외 토지는 '재산세 종합합산과세' 대상이면 대부분 비사업용이라고 생각하면 된다. 재산세 종합합산과세 대상은 시/군/구청 세무과에 해당 번지의 재산세 과세분류를 물어보면 확인해준다.
판단기준 2 : 사업용으로 사용한 기간
사업용으로 사용한 기간이 다음 중 하나를 만족해야 사업용 토지로 본다. 비사업용 토지로 보유하다가 매도하는 시점에만 사업용으로 전환한다면 세법에 허점이 생기기 때문이다.
-. 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용
-. 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용
-. 보유기간 중 100분의 60 이상을 사업에 사용
2. 비사업용 토지의 양도소득세 중과세율
2018년 비사업용 토지의 중과세율은 10%다. 세율이 높지만 이것도 많이 낮아진 것이다. 2005년 12월 31일 발표된 중가세율은 60%였다. 비사업용 토지의 양도소득세는 중과세율이 반영된 다음 표의 세율로 납부해야 한다.
| 토지 양도소득세 중과세율 | 비고 | ||
| 과세표준 | 세율 | 누진공제금액 | |
| 1200만원 이하 | 16% | 0 | 단, 보유기간이 1년 미만이면 50%와 기본세율 중 높은 세율을 적용하고, 보유기간이 2년 미만이면 40%와 기본세율 중 높은 세율을 적용한다. |
| 1200만원 초과 ~ 4600만원 이하 | 25% | 108만원 | |
| 4600만원 초과 ~ 8800만원 이하 | 34% | 522만원 | |
| 8800만원 초과 ~ 1억 5000만원 이하 | 45% | 1490만원 | |
| 1억 5000만원 초과 ~ 3억원 이하 | 48% | 1940만원 | |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 50% | 2540만원 | |
| 5억원 초과 | 52% | 3540만원 | |
3. 사업용으로 보는 농지/임야/목장용지
지목이 농지/임야/목장용지인 경우 세법에서는 특별히 사업용 토지로보는 기준을 따로 정하고 있다. 물론 이것 말고도 앞서 언급한 사업용 사용기간 기준도 동시에 만족해야 한다.
| 지목 | 사업용 토지로 보는 요건 |
| 농지 | -. 재촌, 자경하는 농지 -. 주말, 체험영농을 하려고 소유한 농지 -. 한국농어촌공사에 8년 이상 임대 위탁한 농지 (단, 특별시, 광역시 및 시 지역에 있으면서 용도지역이 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입된지 3년이 지난 농지는 비사업용 토지로 봄) |
| 임야 | -. 산림보호구역 안의 임야 -. 산림경영계획인가를 받아 사업 중인 임야 -. 개발제한구역 안의 임야 -. 공원자연보존지고, 공원자연환경지구, 도시공원 안의 임야 -. 문화재보호구역 안의 임야 -. 군사기지 및 군사시설 보호구역 안의 임야 -. 상수원보호구역 안의 임야 -. 재촌하는 임야 |
| 목장용지 | -. 축산업을 경영하는 자가 소유하는 목장용지 (단, 가축 종류와 가축두수를 적용하여 계산한 기준면적 이내만 해당) |
이때 '재촌'이란 다음 중 하나에 해당하는 경우를 말한다.
- 농지/임야가 소재하는 시,군,구에 거주
- 이와 연접된 시,군,구에 거주
- 해당 농지/임야로부터 직선거리 30km 이내에 거주
농지에는 '재촌'이외 '자경'의 요건이 추가된다. '자경'으로 인정받기 위해서는 농업에 상시 종사하거나 농업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의해 경작하거나 재배해야 한다. 만약 사업소득(농업, 임업소득, 부동산임대소득 및 농가부업소득 제외)과 근로소득 합계액이 3700만원 이상인 기간이 있다면 그 기간은 자경에서 제외된다.
4. 사업용으로 보는 특별한 토지
다음 토지는 사업용 토지로 본다.
- 종업원 체육시설용 토지
- 부설주차장용 토지(주택의 부설주차장은 제외)
- 주차장 운영업을 영위하는 자가 소유하고 노외주차장으로 사용하는 토지로, 1년간 수입금액이 토지 공시지가의 3% 이상인 토지
- 물품의 보관, 관리를 위하여 별도로 설치, 사용되는 하치장, 야적장, 적치장 등으로 매년 물품의 보관, 관리에 사용된 최대면적의 1.2배 이내의 토지
- 폐기물처리업을 영위하는 자가 당해 사업에 사용하는 토지
- 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지로, 지목이 대지이거나 주택 신축이 가능한 660m^2 이내의 토지
합법적인 양도소득세 절세법
양도소득세는 금액이 크기 때문에 절세 방안을 꼼꼼하게 검토하여 매수 단계부터 대비해야 한다. 합법적으로 양도소득세를 절세하는 몇 가지 방법들을 소개한다.
1) 토지 매수 단계에서 여러 명의 소유로 매수한다. 배우자와 함께 지분으로 취득하면 과세표준이 작아져서 적용되는 양도소득세율이 낮아진다.
2) 보유 기간이 2년이 되지 않았으면 조금 더 기다렸다가 2년을 채운 후에 매도하거나 잔금기일을 늦춘다. 이 차이는 생각보다 크다. 만약 과제 표준이 5000만원이면 1년 후 매도하는 경우와 2년 후 매도하는 경우에 양도소득세 차이는 다음과 같다.
| 과세표준 | 1년 후 매도 | 2년 후 매도 | 차이 | ||||
| 세율 | 누진공세 | 산출세액 | 세율 | 누진공제 | 산출세액 | ||
| 5000만원 | 40% | - | 2000만원 | 24% | 522만원 | 678만원 | 1322만원 |
보유 기간을 1년 늦추면 양도소득세가 절반 이하로 낮아진다. 여기에 지방소득세 10%가 추가되면 차이는 더 커진다.
3) 토지 위에 지상정착물(비닐하우스, 농막, 농기구, 유실수, 조경수 등)을 일괄 양도하는 경우 지상정착물을 구분하여 매매계약서를 작성한다. 다만 토지 등의 가액 구분은 사회통념에 합당하다고 인정되는 범위로 해야 한다. 토지는 양도소득세로 과세되고 비닐하우스, 농기구, 농작물은 과세되지 않는다.
4) 양도시기를 분산시킨다. 토지 2필지를 매도하는 경우 각각 계약서를 작성하고 각각 잔금기일을 연말과 그 다음해 연초로 연도를 달리해서 매도한다. 양도소득세는 연 단위로 누계하여 과세하므로 양도차익(과세표준)을 분산시킬 수 있다. 과세표준이 작아지면 세율이 낮아진다.
5) 가능하면 장기보유특별공제를 받는다. 보유기간이 2년 지났으면 잔금기일을 늦추어서 3년을 채우면 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
6) 소유권을 배우자에게 중여한 후 양도하는 것을 검토한다. 부부 간 증여는 10년간 6억원까지 공제된다. 다만 배우자는 증여받은 날로부터 5년이 지난 후에 양도해야 한다. 그 이전에 양도하면 증여자가 취득한 가격을 취득가액으로 인정하여 양도소득세가 부과된다.
7) 아무리 허름한 주택이라도 허물어서는 안 된다. 주택이 있으면 비사업용 토지로 보지 않는다.
8) 비사업용 토지에 해당한다면 사업용 토지로 바꾼 후 양도한다. 야적장이나 주차장으로 사용한다.
9) 나대지는 건물을 건축하여 양도하는 것을 고려해본다. 토지 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간도 사업용으로 사용한 기간으로 반다.
10) 법인 명의로 취득한다. 법인으로 매매하면 법인세가 과세되지만 개인이 내는 양도소득세보다는 적다.
참고 : 대한민국 땅따먹기_서상하
보다 자세한 양도세 관련 내용은 국세청 홈텍스에서 확인이 가능하다. (https://www.hometax.go.kr)
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