집 팔 때 내야하는 세금 (feat. 양도소득세)

부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 '양도소득'에 대해 매기는 세금인 양도소득세에 대해 설명드리겠습니다 :)

 

그리고 어떻게하면 양도소득세를 절감 할 수 있을지 절세 방법에 대해서도 자세히 설명드리겠습니다!

 

 

 

 

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양도소득세란?

 

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

- 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다
- 따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다

 

 

 

양도세율

양도세율은 부동산 종류, 보유 기간 그리고 대상지역에 따라 세율이 다르게 부과됩니다.

 

절세의 팁은 주택/입주권의 경우 2년 이상 보유하면 기본세율만 부과 됩니다 :) 

 

구분	2020년 ~ 2021년 5월			2021년 6월 ~
보유 기간	주택/입주권	분양권		주택/입주권	분양권
		조정대상지역	비조정지역
1년 미만	40%	50%	50%	70%	70%
2년 미만	기본세율		40%	60%	60%
2년 이상	기본세율		기본세율	기본세율

* 기본세율 = 과세표준 구간별 6 ~ 42%

* 2021년 6월 1일부터 세율 인상 적용

 

 

 

1주택자 장기보유 특별공제율

1주택자의 경우는 보유 기간과 거주 기간을 합산하여 공제를 해줍니다.

 

2020년에는 거주와 상관없이 보유만 하면 공제가 되었으나, 2021년 1월 1일부터는 보유 기간에 따른 공제율을 줄이는 대신 거주 기간을 추가하여 공제율을 적용합니다.

 

절세의 팁은 1주택자의 경우 실거주를 하여 거주 기간에 따른 추가 공제를 받는 방법이 있습니다 :)

 

구분	2020년	2021년 ~	2021년 (신설) ~
보유 기간	공제율	공제율	거주 기간	공제율
3년	24%	12%	2년	8%
			3년	12%
4년	32%	16%	4년	16%
5년	40%	20%	5년	20%
6년	48%	24%	6년	24%
7년	56%	28%	7년	28%
8년	64%	32%	8년	32%
9년	72%	36%	9년	36%
10년 이상	80%	40%	10년 이상	40%

* 2021년 1월 1일부터 거주 기간 합산 공제율 적용

 

 

 

다주택자 양도세 중과세율

다주택자의 경우 기본세율이 아닌 중과세율 적용을 받습니다.

 

따라서 절세의 팁은 다주택자의 경우 양도차익이 적은 주택 순서로 처분을 해야합니다.

 

양도차익이 가장 큰 주택을 가장 나중에 처분하여 1주택을 만든 후 기본 세율을 적용 받아야 합니다.

 

구분		2020년		2021년 ~
과세표준	기본 세율	중과세율		중과세율
		조정대상지역 2주택	조정대상지역 3주택	조정대상지역 2주택	조정대상지역 3주택
1200만원 이하	6%	16%	26%	26%	36%
4600만원 이하	15%	25%	35%	35%	45%
8800만원 이하	24%	34%	44%	44%	54%
1억5000만원 이하	35%	45%	55%	55%	65%
3억원 이하	38%	48%	58%	58%	68%
5억원 초과	40%	50%	60%	60%	70%
5억원 초과	42%	52%	62%	62%	72%
10억원 이하	42%	52%	62%	65%	75%
10억원 이상	45%

* 2021년 6월 1일부터 중과세율 적용

 

 

 

양도세 계산

구분		계산방법
1	양도차익	양도가액 - 취득가액 - 필요경비
2	양도소득금액	양도차익 - 장기보유특별공제
3	양도소득과세표준	양도소득금액 - 기본공제 250만원
4	산출세액	양도소득과세표준 X 양도소득세 세율
5	납부할 양도소득세	산출세액 - 세액공제, 감면 등

 

 

 

비과세 요건

 

1세대 1주택으로서 2년이상 보유하여 1세대 1주택 비과세 대상 (비과세 기준 금액 12억)

- 단 조정대상지역인 경우 1세대 1주택으로서 2년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 대상에 해당

 

조정대상지역인 대잔에서 아파트를 3억 7000만원의 취득한 경우 2년 보유 및 2년 실거주 후 5억에 판다고 가정합니다. 

 

이 경우 양도차익은 1억 3000만원 정도되지만 최종 양도세는 0원입니다.

 

왜냐면 1세대 1주택으로서 ’17.8.3.이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하고 2년이상 보유, 2년이상 거주하여 1세대 1주택 비과세 대상 이기 때문입니다.

 

 

 

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Check Point

 

1. 주택/입주권의 경우 2년 이상 보유하면 기본세율만 부과

2. 1주택자의 경우 실거주를 하여 거주 기간에 따른 추가 공제

3. 다주택자의 경우 양도차익이 적은 주택 순서로 처분

4. 1세대 1주택으로서 2년이상 보유하여 1세대 1주택 비과세 대상
   단 조정대상지역인 경우 1세대 1주택으로서 2년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 대상에 해당

 

 

 

이상 집 팔 때 내야하는 세금인 '양도소득세'에 대해서 알아봤습니다.

 

많은 도움되셨으면 좋겠습니다.

 

감사합니다 :)