요즘 아파트 매수 시 부부 공동명의로 장만하는 경우가 많습니다.
재산의 소유권 문제를 확실하게 정리하고 절세 효과도 누리기 때문이죠 :)
그렇다면 공동명의를 하면 실제로 얼마나 세금을 아낄 수 있는지 주의할 점은 무엇인지 알아보겠습니다.
취득세, 재산세는 절세 효과 없다!
취득세
취득세와 재산세는 지방세다. 지방자치단체에 납부하는 세금인데, 취득세는 실제 거래한 가격으로 재산세는 공시가격 기준으로 매겨집니다. 가격에 따라 일정한 세율로 과세하기 때문에 공동명의를 하더라도 절세 효과는 없습니다.
부부가 공동명의로 등기하면 취득세를 절반씩 납부하면됩니다.
예를들어 4억짜리 집을 단독명의로 샀다면 1%인 400만원을 취득세로 내야한다. 공동명의로 하면 남편과 아내가 각각 200만원을 냅니다.
재산세
재산세도 마찬가지입니다. 공시가격이 4억원인 주택의 재산세는 42만원입니다. 단독명의라면 매년 7월과 9월에 21만원씩 납부하면 되며, 공동명의는 남편이 7월과 9월에 10만 5000원씩 21만원을 내고, 아내도 똑같이 21만원을 나눠서 냅니다.
결국 단독명의든 공동명의든 부부가 낼 재산세 총액은 같습니다.
양도세, 임대소득세, 종부세는 절세!
양도세
지방세는 공동명의를 해도 세금이 줄어들지 않지만, 국세인 양도세, 임대소득세, 종부세는 충분히 절세할 수 있다.
특히 양도세는 부부 공동명의를 통한 절세 효과가 가장 크게 나타납니다. 각자 기본공제를 적용한 후 양도차익을 따로 계산하기 때문입니다. 과세표준도 절반으로 나누기 때문에 적용되는 소득세율도 훨씬 낮아지게 됩니다.
예를들어 서울의 아파트 2채를 모두 단독명의로 가진 남편이 10년 전 4억원에 취득한 아파트를 6억에 팔았다면, 양도세로 7540만원을 내야 한다. 다주택자인데다 양도세율을 48%까지 적용하기 때문에 세금 부담이 큰다.
만약 이 경우 공동명의였다면 남편과 아내는 양도세로 각각 2897만 5000원을 내게 된다. 부부가 낼 양도세는 5795만원으로 단독명의보다 1745만원을 절감할 수 있다. 각각 250만원의 양도소득 기본공제를 적용했고, 최고세율도 45%로 낮아졌다.
종부세
중부세도 개인별로 과세하기 때문에 공동명의가 유리합니다. 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 공시가격 6억원 이상의 주택을 보유한 경우 과세합니다. 하지만 1세대 1주택의 경우에는 추가로 5억원까지 공제해주기 때문에 결국 공시가격 11억원까지는 종부세를 내지 않아도 됩니다. 주택 한 채를 부부가 공동명의했다면, 각각 6억원을 공제받을 수 있습니다.
만약 2020년 공시가격 12억원인 아파트 한채가 단독명의라면 종부세 66만원을 내야 합니다.
부부 공동명의로 등기했다면 각각 공시가격이 6억원으로 쪼개지기 때문에 종부세를 낼 필요가 없습니다.
임대소득세
임대소득세도 공동명의를 통해 줄일 수 있습니다. 주택 임대수입이 2000만원을 넘으면 매년 5월 종합소득세를 합산해서 내야 하지만, 공동명의로 임대소득을 각각 2000만원 이하로 낮추면 분리과세를 적용하게 됩니다. 분리과세는 특정 소득을 종합소득에 합산하지 않고 별도로 과세하는 것입니다.
소득세는 소득이 높을수록 오르는 누진세이므로, 일반적으로 분리과세가 세금 부담이 적습니다. 분리과세는 종합과세에는 없는 필요경비율 60%를 적용받을 수 있고, 기본공제 400만원도 적용받을 수 있습니다. 세율도 14% 단일세율로 과세하기 때문에 다른 소득과 합산해서 6~42%까지 누진세율을 적용하는 종합과세보다 상대적으로 유리합니다.
부부 공동명의 시기
부부 공동명의는 주택을 취득할 당시 등기하는 것이 유리합니다. 이미 단독명의로 등기한 주택을 뒤늦게 배우자와 공동명의로 바꾼다면 취득세와 등기비용이 추가로 발생합니다.
Check Point
[부부 공동명의 절세 효과]
| 구분 | 세목 | 절세 여부 |
| 취득 단계 | 취득세 | X |
| 보유 단계 | 재산세 | X |
| 종합부동산세 | O | |
| 임대소득세 | O | |
| 매도 단계 | 양도소득세 | O |
이상 아파트 매매 시 부부 공동명의 절세 효과에 대해 알아 봤습니다.
많은 도움되셨으면 좋겠습니다.
감사합니다 :)
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