농지연금 이란? & 농지연금용 농지 투자법 (feat. 월세)

 

 

농촌에 거주하는 노인들은 농지를 소유하고 있지만 농사 외에는 별다른 소득이 없는 경우가 많습니다.

 

그래서 국가에서는 이러한 고령 농업인의 노후를 보장하기 위해 농지연금제도를 실시하고 있습니다. 

 

낙찰받은 농지를 이처럼 연금을 받을 수 있는 수익형 부동산으로 전환시키는 방법을 알아보겠습니다 :) 

 

 

 

 

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농지연금이란

 

농지연금이란?

농지연금제도는 2011년에 도입되었습니다. 이 제도는 농업소득 외에 별도의 소득이 없는 고령 농업인이 소유하고 있는 농지를 담보로 제공하고, 노후생활자금을 매월 연금방식으로 지급받는 제도입니다. 

하지만 실 가입자수는 많지 않은데 그 이유는 농지를 시세보다 낮게 평가하기 때문이기도 호고 농민들 중 상당수가 농지를 상속 대상으로 생각해서입니다.

그러나 경매 투자자라면 이 제도를 잘 연구해서 활용하면 농지를 싸게 살 수 있습니다. 농지를 담보로 안정적인 노후자금을 받을 수 있고, 연금을 받는 동안 담보농지를 임대해주는 방법으로 추가소득을 올릴 수 있습니다.

소유자 사망 시에도 배우자에게 승계되며, 부부가 모두 사망한 이후에는 농지를 처분하고 남은 금액을 상속인에게 돌려주고, 처분한 금액이 지급한 연금보다 부족한 경우에도 상속인에게 따로 청구하지 않습니다.

또 농지연금 가입 시 6억원 이하의 농지는 재산세가 100% 감면됩니다.

 

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농지연금용 농지 투자법

 

농지연금의 신청자격

1) 신청자의 조건
신청자 본인이 만 65세 이상이고 영농경력*이 5년 이상인 농업인이어야 합니다. 배우자도 농업인일 필요는 없으나 신청 당시 배우자의 나이가 60세 이상인 경우에 한해서만 신청자가 사망한 이후에도 배우자가 농지연금을 계속 받을 수 있습니다.


2) 농업인의 조건 (이 중 하나만 해당되면 됩니다.)
(1) 1000m^2 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자

(2) 농지에 330m^2 이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하울스를 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자

(3) 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

(4) 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자


* 영농 경력은 신청일 직전에 연속적으로 5년이 되어야 할 필요는 없고, 전체 영농기간을 합했을 때 5년 이상이면 됩니다.

 

 

 

대상농지의 조건

1) 대상농지의 조건
지목이 전, 답, 과수원이고 실제 영농에 이용되고 있어야 합니다. 그리고 2020년 1월 1일부터 신규 취득한 농지는 농지 보유기간과 거리제한을 모두 충족해야 농지연금을 신청할 수 있게 되었습니다. 


2) 대상농지의 제한 사항
(1) 농지연금 신청일 현재 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 농지연금 신청인의 주소지를 농지가 소재하는 시/군/구 및 그와 연접한 시/군/구 내에 두거나, 주소지와 농지까지의 직선거리가 30km 이내의 지역에 위치해야 합니다. (여기서 신청인의 주소지는 주민등록 주소지가 기준이 됩니다. 농지연금 신청일 현재 기준이므로 2년 이상 보유한 이후에 주민등록 주소지를 옮긴 후 농지연금을 신청하면 됩니다.)

(2) 농지에 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 설정되지 않아야 합니다. 저당권이나 근저당권이 설정되어도 가능하지만 공시지가로 계산된 농지시세 대비 채권최고액 15% 이내만 가능합니다. 예를 들어 농지시세가 1억원이라면 채권최고액 1500만원 이내의 대출이 있을 때는 농지연금을 신청할 수 있습니다.

(3) 농업용 목적이 아닌 시설이나 불법건축물이 설치되어 있으면 안 됩니다. 다만 분묘, 농가주택 등이 있는 농지는 해당 면적을 제외하고 농지면적을 산정합니다. 

(4) 부부를 제외하고 2인 이상이 공동으로 소유하고 있는 농지는 대상에서 제외됩니다. 각종 개발지역으로 지정 및 인가 고시되어 개발계획이 확정된 지역의 농지도 제외 됩니다.

 

 

 

농지연금 산정 및 지급방법

1) 농지연금 산정 방법
농지연금 월 지급액은 신청자의 나이, 담보농지의 가격, 지급 기간에 따라 차이가 납니다. 담보농지 가격은 개별공시지가 혹은 감정평가금액으로 정합니다.

개별공시지가 기준으로 할 때는 100%로 평가하며 감정평가금액을 기준으로 할 때는 그 금액의 90%로 합니다. 만약 감정평가금액이 공시지가 기준으로 산정한 금액보다 높으면 심의 후 결정합니다.


2) 농지연금 지급 방법
(1) 종신형 : 생존하는 기간 동안 매월 지급
 ① 정액종신형 : 매월 동일 금액 지급 
 ② 전후후박형 : 초기에 더 많은 연금을 지급
 ③ 일시인출형 : 담보 농지가격의 30% 이내에서 일시 인출 가능

(2) 기간형 : 5년, 10년, 15년으로 정해진 기간 동안 매월 지급 

[지급 방식별 가입 가능한 연령기준]

기간	5년형	10년형	15년형	종신형
가입연령	78세 이상	73세 이상	68세 이상	65세 이상

(3) 월지급금 상한금액 신청인별 월 300만원 (부부가 모두 농지연금을 신청하면 각각 300만원 가능)

(4) 연금 지급이 종료되면 토지는 처분하고 잔여금액은 상속인에게 귀속 (단, 지급한 연금액의 합계보다 처분금액이 부족하다고해도 따로 청구하지 않음)

[농지가격별 월지급금 - 15년간 정액으로 연금 받는 기간정액형 기준]

연령 : 농지         가격	1000만원	5000만원	1억원	2억원	3억원	4억원
70세	58,000원	290,000원	581,000원	1,162,000원	1,743,000원	2,325,000원
75세	60,000원	302,000원	604,000원	1,209,000원	1,814,000원	2,419,000원
80세	63,000원	321,000원	634,000원	1,269,000원	1,903,000원	2,538,000원

 

 

 

농지연금을 많이 받는 농지 고르는 법

1) 개별공시지가보다 가격이 싼 농지
개발 목적으로 농지를 구입하려면 진입도로와 토지규제에 문제가 없어야 합니다. 이런 조건이 갖춰진 농지는 가격이 비싸기 때문에 농지연금으로 활용하기에는 부적합합니다. 농지연금을 목적으로 한다면 개발이 어려운 농지를 경매로 사는 것이 좋습니다. 개별공시지가보다 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있기 때문에 투자금액에 대비해 농지연금 수령액이 높습니다.


2) 규제완화가 예상되는 농지
가격이 저렴한 농지는 농업진흥지역으로 지정된 농지입니다. 그중에서 농업진흥구역으로 지정된 농지는 영농목적 외에는 농지전용허가를 해주지 않고 농업보호구역에서도 단독주택이나 소매점 정도만 가능해서 가격이 저렴합니다. 만약 매수한 후에 농업진흥지역에서 해제된다면 농지 가격이 올라서 더 많은 농지연금을 받을 수 있을 것입니다.

* 만약 농지연금을 신청한 이후 규제가 완화되어 공시지가 큰 폭으로 오른 경우 농지연금은 조정되지 않습니다. 이럴 경우 농지연금을 해지하고 다시 신청을해야 상향조정된 농지연금을 받을 수 있습니다.


3) 미래가치가 높은 농지
미래가치가 높은 농지를 고르기 위해서는 개발계획을 분석하고, 정부정책이 변화되는 흐름을 읽을 줄 알아야 합니다. 당장은 아니지만 시간이 지날수록 개발 압력이 높아질 지역을 고르면 됩니다.

 

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농지연금 경매 투자 포인트

 

농지를 취득하기 전에 농지취득자격증명서 발급에 문제 없는지 확인

농지취득자격증명서(이하 농취증)를 발급받지 못하면 소유권이전등기를 하지못하게됩니다.

경매의 경우 매각이 불허되며 입찰보증금을 몰수 당하기도 합니다.

반드시 농지를 취득하기 전 농취즉 발급 여부를 시/군/구청에 확인해야합니다.

 

 

 

농지연금 수령기간 동안에 계속 농사를 지어야 함

농지연금 수령 여부와 관계없이 모든 농지는 영농에 이용되어야 함을 법으로 정하고 있습니다. 농지연금을 받고 있는 동안 농사를 짓지 않으면 농지연금 지급이 중단될 수 있습니다.

고령의 농업인은 직접 농사짓기가 어렵다고 판단하기 때문에 만 60세 이상의 농업인은 5년 이상 농사를 지은 농지를 타인에게 임대해줄 수 있습니다. 

만약 계속 농사를 짓지 못한다면 적당한 이윤을 붙여 농지연금을 받을 수 있는 자격이 있는 사람에게 매도하는 것도 방법입니다.

참고: 대한민국 땅따먹기/서상하 지음

 

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이상 농지연금제도와 낙찰받은 농지를 이처럼 연금을 받을 수 있는 수익형 부동산으로 전환시키는 방법을 알아보았습니다 :) 

 

많은 도움이되셨기를 바랍니다.

 

감사합니다.