경매 물건 조사, 낙찰 및 매각까지 과정을 총 5step으로 세부적으로 나눴습니다.
- Step 1 물건 검색 및 조사 (이전 포스팅, https://bualyou.tistory.com/36)
- Step 2 현장 확인 (이전 포스팅, https://bualyou.tistory.com/36)
- Step 3 법원 입찰 및 낙찰 (본 포스팅)
- Step 4 잔금납부 및 소유권 이전 (본 포스팅)
- Step 5 매도 및 세금 납부 (본 포스팅)
각 Step 별로 알아야 할 지식과 요령에 대해 알아보겠습니다.
이번 포스팅은 3~5 Step으로 법원 입찰 및 낙찰, 잔금납부 및 소유권 이전 그리고 매도 및 세금 납부에 대해 설명드리겠습니다 :)
Step 3 법원 입찰 및 낙찰
입찰 준비물
1. 본인이 입찰할 경우
- 신부증과 도장 (인감도장일 필요는 없음)
- 입찰보증금 (최저매각가격의 10% 이상)
2. 다른 사람이 본인의 입찰을 대리할 경우
- 본인의 인감증명서와 본인 인감이 날인된 위임장
- 대리인의 신분증과 도장 (인감도장일 필요는 없음)
- 입찰보증금 (최저매각가격의 10% 이상)
3. 법인 명의로 대표이사가 직접 입찰할 경우
- 법인 등기부등본
- 법인 인감도장
- 대표이사 신분증
- 입찰보증금 (최저매각가격의 10% 이상)
4. 법인 명의로 대리인이 입찰할 경우
- 법인 등기부등본
- 법인 인감도장
- 법인의 인감이 날인 된 위임장
- 대리인의 신분증과 도장 (인감도장일 필요는 없음)
- 입찰보증금 (최저매각가격의 10% 이상)
5. 두 사람 이상이 공동으로 입찰할 경우
- 공동입찰 신고서
- 공동입찰자 목록 (전원 인감도장 날인, 지분표시, 신고서와 목록 사이에 전원 각인)
- 공동입찰자 중 불참한 자의 인감증명서
- 참석자의 신분증과 도장 (인감도장일 필요는 없음)
- 입찰보증금 (최저매각가격의 10% 이상)
입찰표 작성
경매에 입찰하려면 입찰표를 작성하여 제출해야 합니다. 입찰표를 잘못 작성하면 최고가매수신고인으로 호명되고도 자격이 박탈될 수 있으니 주의해서 작성해야합니다.
입찰표는 경매법원에 가서 작성하지 않고 집에서 컴퓨터로 작성하여 프린트해 가는 것이 편리합니다. 현장에서 급하게 작성할 경우 사건번호 오기, 입찰 가격과 보증금액 란을 바꿔 쓰는 등 실수로 인하여 불이익을 받을 수 있기 때문입니다.
Step 4 잔금납부 및 소유권 이전
일반매매는 소유자는 대리인이 관할등기소에서 소유권이전등기를 신청하지만, 경매는 경매법원에서 관할등기소로 소유권이전등기를 촉탁합니다. '촉탁'이란 당사자가 아닌 제 3자가 등기를 신청하는 것을 말합니다. 매수인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 경매법원에 제출하면 됩니다. 등기가 완료되면 부동산 등기부등본상의 소유자가 매수인으로 변경됩니다. 소유권 이전 등기 촉탁 신청은 다음 순서로 진행합니다.
잔금납부
낙찰받은 후 2주가 지나면 경매법원에서 대금지급기한 통지서를 보내옵니다. 이 통지서를 들고 경매법원 해당 경매계에 가면 법원보관금납부명령서를 발급해줍니다. 명령서와 잔금을 들고 법원 내 은행에 방문하여 납부합니다. 그러면 은행에서는 법원보관금영수필통지서를 발급해줍니다. 이렇게 하면 잔금납부는 완료됩니다. 나중에 매각대금완납증명원을 신청하려면 수입인지가 필요한데, 은행에서 수입인지(500원)를 구매합니다.
매각대금완납증명원 발급
잔금납부 후 매각대금완납증명원 2부를 작성하여 수입인지(500원)와 함께 법원 경매계에 제출합니다. 그러면 법원에서는 그 내용을 확인하고 도장을 찍어줍니다. 매각대금완납증명원은 매각대금을 납부하고 소유권이전등기가 되기 전에 소유자임을 증명하는 서류로 사용됩니다.
취득세 및 등록면허세 납부
취득세 및 등록면허세를 납부하기 위해 부동산 소재지의 시/군/구청 세무과로 갑니다. 매각대금완납증명원을 보여주고 취득세 및 등록면허세를 내러 왔다고 하면 신청서를 줍니다. 내용을 기재하여 제출하면 취득세와 등록면허세를 계산한 후 고지서를 발급해줍니다. 등록면허세는 말소할 등기의 개수 대로 산정합니다. 부동산 등기부등본을 보고 말소할 사항 목록을 미리 만들어가면 좋습니다. 취득세와 등록면허세를 납부하면 고지서에 도장을 찍어 납부영수증을 발급해줍니다. 또 은행에서 죽민주택채권을 매입하고 대법원수입증지를 함께 구입합니다. 대법원수입증지는 등기신청 수수료인데 부동산 1개당 15,000원과 말도등기 건당 3,000원으로 계산하여 구입합니다. 국민주택채권은 정부가 국민주택건설사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 발행하는 채권입니다. 소유권이전등기를 신청하려면 의무적으로 국민주택채권을 매입해야합니다. 국민주택채권 매입 방법과 금액은 아래 포스팅 참고바랍니다.
[셀프등기] 아파트 셀프등기(4) - 정부수입인지발급/국민주택채권매입 (https://bualyou.tistory.com/5)
등기촉탁신청
등기촉탁신청서와 첨부서류를 법원 경매계에 제출합니다. 추가적으로 나중에 등기서류를 우편으로 받기 위해서 우표 두장(우표 값은 경매계에 문의)을 함께 제출해야 합니다.
실제로는 낙찰 받고 직접 셀프 등기하는 경우는 별로 없습니다. 잔금대출을 실행하게되면 은행에서 선임한 법무사가 직접 등기를 실행하고, 잔금대출을 하지 않아도 취득세 등 공과금 외에 15~20만원의 실비만 지급하면 법무사 사무실에서 대행해줍니다. 그러니 지금까지 과정이 너무 복잡하더라고 걱정하지 않으셔도 됩니다.
Step 5 매도 및 세금 납부
이제는 적절한 시기에 부동산을 매도하여 차익을 남기는 일만 남았습니다. 어떻게하면 매도를 잘해서 최대의 차익을 남길 수 있는지 알아보겠습니다.
매도 잘하는 법
1. 매도가 급하더라도 내색하지 않습니다.
2. 매도가 잘 안 될 경우 부동산 중개업소에 중개수수료를 부동산 컨설팅 명목으로 추가 지급합니다.
3. 토지 주변을 정리정돈하여 깨끗하게 유지합니다.
4. 양도세 비과세 기간(토지 2년 소유)을 확인하여 세금 납부 금액을 최소로 합니다.
5. 만약 내 토지가 도로에 접한 토지이고 내 뒤에 토지가 맹지일 경우 맹지 토지 지주에게 연락하여
매도 문의를 합니다. (맹지 토지의 지주의 경우 어떻게든 도로에 접한 땅을 사서 자신의 토지의 가치를
높이고 건축이 허가되는 토지를 만드려고 노력할 것입니다.)
6. 주변 시세나 개발동향을 주시하여 호재가 있을 경우 토지의 가격이 급등하고 매수자가 늘어납니다.
이 시기를 활용하여 매도를 추천합니다.
세금납부
토지를 매도하고 나면 양도 차익이 생길 경우 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도소득세 신고에는 예정신고와 확정신고가 있습니다. 원칙적으로는 확정신고 시 양도소득세를 납부해야 하지만, 납부를 원활히 유도하기 위하여 예정신고를 하게 되어 있습니다. 확정신고를 하지 않아도 문제는 없지만, 한 해 동안 예정 신고를 여러번 해서 납부세액을 정산할 필요가 있을 때는 확정신고를 해야만 합니다. 양도소득세에 대한 설명이 필요하신 분은 아래 포스팅 참고바랍니다.
집 팔 때 내야하는 세금 (feat. 양도소득세) (https://bualyou.tistory.com/32)
참고: 대한민국 땅따먹기/서상하 지음
이상 법원 입찰 및 낙찰, 잔금납부 및 소유권 이전 그리고 매도 및 세금 납부에 대해 설명드렸습니다 :)
토지 경매 시 많은 도움이되었으면 합니다.
포스팅 봐주셔서 감사합니다.
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