[토지 경매 4] 경매 입찰가 산정요령 및 주의사항

경매 입찰에서 2등은 아무런 의미가 없습니다. 가장 높은 입찰가를 쓴 오직 1명만이 낙찰의 기쁨을 누릴 수 있습니다.

본 포스팅은 입찰에서 1등을 하기 위해 과연 입찰가를 어떻게 정해야하는지 알아보겠습니다.

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목표 수익을 기초로 입찰가를 산정한다.

입차가는 세금을 낸 후 순수익을 계산해서 정합니다. 경매 입찰은 낙찰보다는 수익을 내기 위한 수단입니다. 만약 목표수익을 기초로해서 입찰가를 정했는데도 매번 패찰한다면 목표수익을 조금 낮출 필요가 있습니다. 입찰가를 정하는 순서는 다음과 같습니다.

목표 수익을 기초로 입찰

1단계 : 목표 수익 기준 정하기
투자금액과 투자기간에 따른 목표 수익 기준을 미리 정해야 합니다. 그 기준은 절대적인 것이 아니라 투자자 본인의 아주 주관적인 기준입니다. 목표 수익은 모든 비용과 세금을 납부한 후의 순수익입니다. 자신만의 목표 수익 기준을 정하는 것이 우선입니다.


2단계 : 보유기관과 매도가격 설정
토지를 낙찰받는다면 언제 매도할 것인지 정합니다. 이해관계자와의 협의나 소송이 끝나는 시점, 지역 개발계획, 가격 동향 등을 고려하여 매도시점을 정합니다. 또 매도시점에 얼마의 가격으로 매도할 수 있을 것 인지를 예측해봐야 합니다. 매도가격을 너무 낮게 책정하면 입찰가를 낮게 쓰게 되고 낙찰받을 확률도 떨어집니다.


3단계 : 입찰가 정하기
입찰가를 대략적으로 정합니다. 이 입찰가는 최종적인 입찰가가 아닙니다. 3단계부터 5단계까지 반복하여 양도소득세와 순수익을 계산해보고 목표 수익 기준을 만족시키는 입찰가를 정합니다.


4단계 : 양도소득세 산출
토지를 낙찰받기 전에 양도소득세도 산출해봅니다. 양도소득세는 금액이 클 뿐더라 순수익에 가장 큰 영향을 줍니다. 주택의 경우 1가구 1주택 비과세 제도가 있어 양도소득세를 면제 받을 수 있지만 토지의 경우에는 3년 자격농지 감면 등의 극히 일부를 제외하고는 예외 없이 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도소득세는 보유기관과 소득금액에 따라 세율이 달라지므로 1단계에서 보유기관과 매도가격을 확실히 정해야 오차가 줄어듭니다.


5단계 : 순수익 계산
목표 수익 기준, 보유기간, 매도가격을 정하고 양도소득세를 산출했다면 순수익은 다음과 같이 계산됩니다. 만약 순수익이 목표 수익에 미치지 못한다면 다시 3단계로 돌아가서 입찰가를 다시 정합니다.

" 순수익 = 매도가격 - 입찰가 - 양도소득세 "

사례를 통해 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

지금부터 경매 감정가가 1억 8000만원인 토지 입찰가를 정합니다.


1단계 : 목표 수익 기준 정하기
예를 들어 1억원을 투자하여 1년에 적어도 2000만원 이상의 수익(수익률 20%)이 나야 한다는 목표 수익 기준을 갖고 있다고 가정합니다.


2단계 : 보유기간과 매도가격 설정
2년 보유하고 매도가격은 2억원을 예상합니다.


3단계 : 입찰가 정하기
일단 1억 5000만원으로 정합니다.


4단계 : 양도소득세 산출
양도차익은 5000만원이므로 양도소득세율은 24%, 누진공제는 522만원이 적용됩니다.
따라서 양도소득세는 678만원입니다.

양도소득세 = (5000만원 X 24%) - 522만원 = 678만원


5단계 : 순수익 계산

순수익 = 2억원 - 1억 5000만원 - 678만원 = 4322만원

한편, 투자기간이 2년이고, 투자금액도 1억 5000만원이므로 이 투자에서의 목표 수익은 다음과 같이 계산됩니다.

목표수익 = (1억 5000만원 X 수익률 20%) X 2년 = 6000만원

예상 수익이 4322만원이므로 목표수익 6000만원을 만족하지 못합니다. 목표 수익을 만족하려면 입찰가를 낮춰야합니다.

다시 3단계로 돌아가서 입찰가를 1억 3000만원으로 바꾸어 봅니다. 그러면 양도소득세는 1158만원으로 계산되고, 순수익은 5842만원 됩니다.

양도소득세 = (7000만원 X 24%) - 522만원 = 1158만원

순수익 = 2억원 - 1억 3000만원 - 1158만원 = 5842만원

이 정도면 목표 수익을 대략 만족하므로 입찰가를 1억 3000만원 내외로 정하면 됩니다.

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입찰가 산정 시 개발 중인 토지 경매 물건의 유의점

경매에서 부동산 가격은 감정평가사가 법으로 정해진 기준에 따라 부동산 가격을 평가하도록 하고 있습니다. 하지만 이렇게 평가된 부동산 가격이 시세라고 믿어서는 안 됩니다. 부동산 가격을 정확히 얼마라고 얘기하는 것은 어쩌면 아무런 의미가 없습니다. 실거래가를 파악하기 쉬운 아파트만 해도 그때 그때 가격이 다르고, 매수자와 매도자 간의 흥정을 통해 몇 백만원이 조정되는 경우도 흔합니다. 특히 개발 진행중인 토지의 경우에는 더욱 유의해야 합니다.

감정평가금액을 신뢰하지 마라

똑같은 토지는 하나도 없습니다. 위치, 형상, 크기, 지목, 도로 유무, 건폐율, 용적률, 건축 가능한 건출물 종류 등 토지마다 특성이 모두 다릅니다. 우리나라에서는 이러한 토지의 개별적인 특성을 고려하여 '비교표준지'를 선정하고, 그 비교표준지를 기준으로 개별 토지의 가격을 평가하는데에 사용하고 있습니다. 이러한 방식을 '공시지가기준법'이라 합니다. 이 방식은 합리적이고 객곽적인 평가방법이지만 개발진행 중인 토지인 경우에는 감정평가서를 유심히 보아야 합니다. 개발진행 중인 토지가 마치 개발이 완료된 토지처럼 평가되는 경우도 있습니다.

허가를 승계하거나 다시 받을 수 있는가

개발이 진행 중인 토지를 낙찰받을 때는 기존 허가를 승계할 수 있는지 여부도 조사해야 합니다. 허가에는 개발행위허가, 농지전용허가, 산지전용허가, 건축허가 등이 있는데 토지의 소유권과 그 토지의 허가권은 전혀 별개의 것입니다. 경매로 토지를 낙찰받으면 소유권은 낙찰자가 취득한다고 하더라고 기존 허가까지 자동 승계 받는 것은 아닙니다. 허가 담당자는 소유권과 허가권을 별도로 봅니다. 낙찰자가 전 소유자의 동의 없이 허가를 승계할 수 있는지 입찰 전에 미리 허가 담당자에게 확인해야하며 전 소유자의 동의가 필요하다면 입찰가를 정할 때 그 비용을 포함해야 합니다. 만약 전 소유자의 동의 없는 허가를 송계 받지는 못하지만 취소가 가능한 경우에는 다시 새롭게 허가를 받을 수 있는지의 여부를 확인해야합니다. 기존에 허가를 받았어도 현재 시점 법이나 조례가 개정되었거나 다른 사정변경이 있을 경우 새로 허가를 받지 못할 수 도 있습니다.

참고: 대한민국 땅따먹기/서상하 지음

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본 포스팅은 입찰에서 1등을 하기 위해 과연 입찰가를 어떻게 정해야하는지 그리고 주의사항은 무엇인지 알아보았습니다.

많은 도움 되셨기를 바랍니다 :)

감사합니다.