[재개발 투자] 다가구주택 투자의 편견 및 공략방법

 

 

재개발 투자를 처음 하시는 분들은 대부분 부동산에 가서 다세대주택을 찾습니다. 지난 포스팅 ([재개발 투자] 재개발 투자 입문, 다세대주택의 장단점)에서 설명 드렸듯 비교적 가볍고 접근하기 좋기 때문입니다.

 

그런데 상승기 초중반에 재개발 지역에 가서 다가구주택을 공략한다면 경쟁자 없이 수월하게 투자할 수 있습니다. 동일한 시기에 다세대주택은 매도 우위이나 다가구주택은 매수 우위인 경우가 많습니다.

 

재개발 다가구주택이 인기가 없는 건 몇 가지 편견 때문입니다. 그 편견에 대해 자세히 알려드리며 다가구주택 투자 공략 방법에 대해서도 설명드리겠습니다.

 

 

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재개발 다가구 투자의 편견

 

 다가구는 투자금이 많이 든다?

 

재개발 지역에서 흔히 볼 수 있는 다가구주택은 40~60평 정도의  토지 위에 자하를 포함해 3층 정도 건물인 경우가 많습니다. 흔희 말하는 '빨간 벽돌집'으로 적으면 2세대에서 많으면 7세대 정도까지 세를 줄 수 있습니다.

 

여기서 키는 전세를 어떻게 적절히 활용하느냐에 따라 투자금이 줄어듭니다. LH 전세 제도를 적극적으로 활용해야 하고 집주인이 매도 후 전세로 들어오는 경우를 활용하는게 좋습니다.

 

특히 재개발의 경우 집주인이 이주 시까지 사는 조건으로 매도하는 경우가 종종 있습니다. 나머지 집도 모두 수리해서 전세를 맞추면 투자금을 많이 줄일 수 있습니다. 다가구주택의 경우 서울 전세나 경기도 전세가 큰 차이를 보이지 않기때문에 이 전략은 집값이 비싼 서울보다도 경기나 인천쪽에 좀 더 적합할 것 같습니다.

 

때로 대부분 전세를 최대한도로 맞추고 나니 투자금이 다세대 주택보다 적게 들어가는 경우가 있습니다. 대부분의 사람이 다가구 주택 투자에 투자금이 많이 든다는 편견 때문에 접근조차 하지 않습니다.

 

아래 다가구주택 실투자금에 대해 간략히 정리하였습니다. 약 8천만원의 실투자금으로 3.3억의 다가구주택을 투자 할 수 있습니다.

 

 

 

 다가구는 감정평가가 잘 나오지 않는다?

 

재개발에 투자하는 사람들은 보통 다가구주택이 감정평가가 잘 나오지 않는다고 생각합니다.

 

그런데 무엇에 비해 잘 안 나온다는 것인지 그 기준을 생각하지 않습니다. 

 

감정평가가 잘 나온다 나오지 않는다의 기준은 매물 유형의 상대적인 비교가 아니라 내가 산 가격이 되어야 합니다.

 

감정평가 예측을 잘해서 매입한 가격과 별로 차이가 없다면 감정평가가 잘 나온 것입니다.

 

그러니 주택 유형에 따라 다세대주택은 잘 나오고 다가구주택은 잘 나오지 않는 건 아닙니다.

 

이런 편견을 깨야 좋은 매물을 구할 수 있습니다.

 

 

 다가구는 다세대보다 위험하다?

 

다가구주택이 다세대주택보다 덩치도 크고 투자금도 많이 들어갈 것 같으니 재개발이 무산되었을 때 당연히 더 위험할 것 같지만 실제로 재개발 해제 시 가장 큰 타격을 받는 건 오히려 다세대주택입니다.

 

땅을 가지고 있는 다가구주택, 특히 복도로 긴 다가구주택은 재개발 구역이 해제되면 가장 먼저 팔립니다. 독자적으로 자구책을 생각해 볼 수 있습니다. 그러나 다세대주택은 혼자서 할 수 있는게 없습니다.

 

재개발이 해제되면 다세대주택은 출구전략을 짜기 매우 어렵기 때문에 다가구주택보다 다세대주택이 오히려 훨씬 더 위험하다고 생각합니다.

 

 

 다가구는 관리가 어렵다?

 

다가구주택이 상대적으로 관리하기 어려운건은 맞습니다. 하수도도 막히고 결로도 생기고 옥상 누수도 발생하는 등 별의 별 일이 다 생기는데 앞서 말씀드린 세가지 장점이 있으니 이정도는 감수해야 하지 않을까 생각합니다. :)

 

 

 

 

다가구주택 투자 공략 방법

 

 1+1 입주권을 노려라

 

원칙적으로 재개발은 구역 내 집이 몇 채가 있든 상관없이 입주권을 하나만 주도록 되어 있습니다. 그렇지만 땅이 크거나 큰 건물을 가지고 있던 지주들이 반발하면 사업이 잘 진행되지 않으니 특정 조건을 만족하는 경우 1+1 입주권을 주는 제도가 있습니다.

 

특정 조건은 보통 두 가지가 있는데,

첫째로 감정평가의 총액이 분양할 아파트 두 채의 조합원분양가를 넘는 경우입니다. 하지만 이런 경우는 거의 없거니와 매물을 찾더라도 투자금이 많이 들어가기때문에 상당히 비효율적입니다.

 

두번째는 주거 전용면적의 크기가 분양하는 면적의 크기를 넘는 경우입니다. 예를 들어 다가구주택 전용면적의 합이 155m^2이라고하면 84m^2 + 59m^2의 두 개를 합한 것(143m^2) 보다 큽니다. 이럴때 입주권 두 개를 준다는 것입니다. 

 

땅이 아무리 크든 또는 아무리 작든 상관없이 주거 전용면적 크기만 따집니다. 물론 조합 정관에 따라 줄 수 도 있고 주지 않을 수도 있기때문에 조합원 최종 확인은 필수적으로 해야합니다.

 

 

 토지 34~40평, 건평 45평 이상을 공략해라

 

1+1 입주권을 받기 위해서는 주거 전용 건평이 45평 이상은 되어야 하는데, 건평 45평이 나오기 위한 땅 크기는 일반적으로 다가구주택의 경우 건폐율 60%, 용적률 150%로 역산하면 최소 34평 이상입니다.

 

감정 평가를 잘 예측하면 좋겠지만 그렇지 못할 경우 토지의 경우 변동성이 큽니다. 예를 들어 토지의 경우 평당 600만원을 예상하였는데 500만원이 나왔다면 토지가 40평인 경우 4천만원의 편차가 나오는 반면, 토지가 70평이면 자그마치 7천만원의 편차가 나오게 됩니다. 즉 땅이 클 수록 변동성이 커져 불리합니다.

 

토지 면적이 클 수록 변동성이 커지고 투자금이 늘어나기 때문에 34~40평 정도의 토지에 건평 45평 정도되는 다가구주택 투자를 추천합니다.

 

 

 

 

 

 

 LH 전세를 적극적으로 활용해라

 

LH 전세의 구조를 보면 공급에 비해 수요가 많습니다. 저소득측 복지 차원에서 LH가 전세금을 저리로 빌려주는 제도인데 집주인 입장에서는 자산이 노출되는 것도 싫고 서명도 많이 해야하고 절차가 복잡해 별로 좋아하지 않습니다. 그래서 대체로 수요가 공급보다 많은 편이기 때문에 전세금을 여타 일반전세보다 조금 더 높게 받을 수 있습니다.

 

LH 전세를 적극적으로 활용하면 투자금을 줄일 수 있으며 특히 재개발 지역의 경우 일반 전세 임차인을 구하기 힘든데 LH 전세는 임차인을 구하기가 상대적으로 쉬운 편입니다.

 

LH 전세 임차인을 빠르게 구하는 방법은 네이버 카페에서 'LH 전세'를 키워드로 검색하면 인기 카페가 나오는데 그 중 세 개 정도에 가입해 전세 놓고자 하는 집의 사진을 이쁘게 찍어 올리고 연락을 기다리면 생각보다 연락을 많이 받습니다.

 

즉 LH 전세를 활용하면 레버러지를 최대로 활용해 투자금을 많이 줄일 수 있습니다.

 

 

 셀프 수리로 투자금을 아껴라

 

보통 다가구주택이 30년 이상 된 경우가 많기 때문에 여기저기 고장이 많습니다. 고질적인 누수부터 하수도 막힘, 결로, 보일러 고장, 변기 고장 등이 비일비재하기 때문에 수리 능력을 갖춰 놓는게 투자금을 줄이는데 많은 도움이 됩니다.

 

블로그에서 정보를 얻어 공사 계획을 수립하고 유튜브로 공사 방법을 충분히 숙지합니다. 오픈마켓이나 총판에서 재료를 주문하고 행정복지센터에 가서 필요한 공구를 대여합니다. 이렇게 셀프로 수리하면 투자금을 절약할 수 있습니다.

 

 

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지금까지 다가구주택 투자에 대해 설명드렸습니다.

 

개인적인 견해로는 다가구주택이 재개발 투자 상품으로써 충분히 매력이 있다고 생각합니다. 무엇보다도 매력적인 건 경쟁자가 별로 없다는 것입니다.

 

정말 다양한 재개발 투자가 있지만 사람들이 잘 찾지 않는 틈을 찾아 전략적으로 활용하면 충분히 수익을 낼 수 있다고 생각합니다.

 

부족하지만 긴 글 봐주셔서 감사합니다. 

 

모두 성투하시길 바랍니다 :)

 

감사합니다.