[재개발 투자] 재개발 투자 입문, 다세대주택의 장단점

 

 

 

재건축 사업과 재개발 사업의 가장 큰 차이점은, 재건축의 경우 아파트를 소유하고 있어야 입주권이 주어지지만

 

재개발은 토지만 있거나 건물 한 평만 있어도 일정 요건만 맞추면 조합원이 될 수 있다는 것입니다.

 

즉, 재개발은 다양한 매물의 유형이 존재할 수 있기 때문에 각각 유형의 특징을 잘 알고 공략을 해야합니다.

 

이번 포스팅에서는 다양한 유형 중 다세대주택에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

단독주택과 공동주택

 

재개발 투자는 크게 단독주택 투자와 공동주택 투자로 나뉩니다.

 

단독주택에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등이 있으며 공동주택에는 연립주택, 다세대주택, 아파트 등이 있습니다.

 

재개발 지역에도 아파트가 있는 경우가 있습니다만 재개발 투자에 입문하면 보통 가장 먼저 찾는 대상은 다세대주택일 것입니다.

 

 

[단독주택과 공동주택 비교]

단독주택	공동주택
단독주택 다중주택 다가구주택 공관	아파트 연립주택 다세대주택 기숙사

 

[다가구주택 vs. 다세대주택]

구분	다가구주택	다세대주택
건축물 종류	단독주택	공동주택
소유주	1명	여러명
층수	3개층 이하	4개층 이하
바닥 면적	660㎡ 이하	660㎡ 이하
분양	X	O
구분등기	X	O

* 다가구주택인지 다세대주택 인지를 정확하게 확인하기 위해서는 '건축물대장'의 '용도' 부분을 확인하면 됩니다.

 

 

 

다세대주택 투자 

 

다세대주택의 장점이라 하면 규모가 비교적 작기 때문에 투자금이 적게 들어 접근하기 용이하다는 것입니다. 관리도 비교적 쉽고 매수 수요가 끊이지 않아 환금성도 좋습니다. 상태가 양호한 경우도 많아 전세를 통해 투자금을 줄이기에도 좋습니다.

 

단점으로는 규모가 작기 때문에 요즘같이 중대형 평수 선호도가 높은 시기에는 조합원 분양 신청 시 우선순위에서 밀릴 가능성이 높다는 것입니다. 그리고 재개발 해제 시 처분하기도 힘든 애물단지가 될 수 있고 재개발 활황기에는 투자 수요가 많이 때문에 가치에 비해 가격이 높을 수 있습니다. 그래서 다세대 주택은 타 매물에 비해 재개발 해제 시 타격이 급니다.

 

요즘같이 초기 재개발이 활발한 시기에는 신조례가 적용되는 구역의 권리산정일 이전에 등기 완료된 신축 빌라 분양을 노리는 것에 약간의 기회가 있다고 생각합니다. 재개발 구역 내에 정상적인 입주권이 나오는 신축 빌라를 분양받게 되면 구축 빌라에 비해 신축 빌라의 사용 가치가 높기 때문에 투자금을 줄일 수 있습니다.

 

또한 신규 분양의 경우 자금조달 계획서가 생략되고 추후 감정평가 시 연식에서 유리하다는 장점도 있습니다. 이런 초기 구역 신축 빌라 투자는 아주 잘 알고 접근해야 하니 꼭 전문가의 조언을 받으시길 바랍니다. 그리고 요즘에 유행하는 게 구역지역 전 초기 구역의 이른바 '썩빌(썩은빌라)'에 투자하는 것인데 이것도 리스크가 높으니 참고만 하시면 될 것 같습니다. 

 

아래의 표는 서울시 조례 기준으로 조합원분양 자격을 정리해 놓은 것입니다. 그런데 각 지역의 조례마다 또 케이스마다 기준이 다르기 때문에 기준을 외우는 것은 큰 의미가 없을 것 같습니다. 기준이 있다는 정도만 알아두고 실제 투자 시에는 케이스별로 역추적해 조합과 구청 등에 자격을 확인하는 방법이 더 효율적일 것 입니다.

 

 

 

[다세대주택 조합원분양 자격]

	구조례 적용	신조례 적용
전환 다세대 (기존 단독, 다가구주택이 다 세대로 전환된 경우)	1. 2003.12.30 이전 구분 등기 완료: 인정  1) 전용면적 60m^2 이하:  60m^2 이하만 선택  2) 전용면적 60m^2 초과:  평형 배정 제한 없음  (조합정관에 따라 배정 변경 가능) 2) 2003.12.30 이전 구분 등기 미완료: 인정 불가 예외  (1) 다가구주택(단독주택 포함)   1997.1.15 이전 가구별로 지분 소유   또는 구분 소유 등기 필한 경우: 인정  (2) 합동주택   '서울시주택개량재개발사업시행조래'   에 따라 건축된 합동주택 중 1998.5.7    이전 가구별 지분 소유 또는 구분   소유 등기 필한 경우: 인정	1. 권리산정일 이전까지  1) 구분등기 완료: 인정  2) 구분등기 미완료: 인정 불가
신축 다세대 (기존 건축물을 허문 대지위에 다세대를 신축한 경우)	1. 2008.7.30 이전 보종 등기 완료: 인정 2. 2008.7.30 이후 보종 등기 완료 +    주거 전용면적이 분양하는 최소 주거    전용면적 이상인 경우: 인정 3. 그 외: 인정 불가	1. 권리산정일 이전까지  1) 건축허가+준공+보존등기: 인정  2) 건축허가 +준공: 인정 불가    3) 건축허가: 인정 불가

*  기본계획 수립/지구단위계획 결정고시일 2010.7.15

 

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본 포스팅에서는 재개발 투자 시 다세대주택의 장단점에 대해 알아봤습니다. 장단점이 뚜렷한 투자인만큼 다세대주택 투자 시 보다 꼼꼼하게 살펴봐야합니다. 

 

또한 다시한번 말씀드리자면 실제 재개발 투자 시 조합과 구청 등에 조합원 자격을 반드시 확인하시길 바랍니다.

 

다음 포스팅은 재개발 투자 시 다주택자의 틈새 전략인 상가투자와 재개발만의 특수매물인 토지/무허가 건축물 마지막으로 다가구주택 투자에 대해 알아보겠습니다.

 

감사합니다. :)

 

 

 

 

* 참고도서: 나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다 / 남무98지음