1. 면적 제한
좋은 토지를 고르기 위한 체크 순서
첫 번째, 건물을 지을 수 있는 토지인가? (이전 포스팅 참고: https://bualyou.tistory.com/17)
두 번째, 어떤 건물을 지을 수 있는가? (이전 포스팅 참고: https://bualyou.tistory.com/m/25)
세 번째, 어떤 규모로 지을 수 있는가? (본 포스팅)
토지의 용도에 따라 토지면적에 대비하여 건물면적의 비율에 대한 상한선이 정해져 있다.
이러한 규정 때문에 같은 면적의 토지라도 실제 지을 수 있는 건물의 면적은 달라진다.
따라서 토지를 볼 때는 지을 수 있는 건물의 면적에 영향을 주는 건폐율, 건축선을 잘 알아야 한다.
1) 건폐율
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.
예를들면 대지면적 100m^2인 땅에 건축면적이 60m^2이면 건폐율은 60%가 된다.
또한 건폐율은 용도지역별로 상한이 정해져 있는데 법에서 정한 상한 이내에서 지자체별로 상한을 따로 정하고 있다.
건폐율은 법에서 정한 상한이 아니라 지자체별로 정한 상한을 기준으로 한다.
[용도지역별 건폐율 및 용적률 상한]
"건폐율 상한 확인하는 방법"
토지이음(http://www.eum.go.kr) → 토지이용계획확인서 → 용적률/건폐율 확인
2) 건축선
건축선은 건축을 할 수 있는 경계선을 말하는데, 일반적으로 대지와 도로의 경계선으로 한다.
건축선이 내 땅 안으로 밀려가는 경우가 있다. 이를 건축선 후퇴라고 하는데, 건축선 후퇴로 밀려난 면적은 대지면적에서 제외된다.
땅을 볼 때는 건축선 후퇴가 발생하는 땅인지 주의해서 보아야 한다.
2. 높이 제한
땅의 면적이 같다고 하더라고 건물을 더 넓고 더 높게 지을 수 있는 땅의 가치가 더 높다.
건물의 높이 제한 기준을 이해하려면 용적률, 용도지구, 일조권에 대해 알아야 한다.
1) 용적률
용적률은 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 말한다.
또한 용적률도 건폐율과 마찬가지로 용도지역별로 상한이 정해져 있는데 법에서 정한 상한 이내에서 지자체별로 상한을 따로 정하고 있다.
용적률은 법에서 정한 상한이 아니라 지자체별로 정한 상한을 기준으로 한다.
[용도지역별 건폐율 및 용적률 상한]
"용적률 상한 확인하는 방법"
토지이음(http://www.eum.go.kr) → 토지이용계획확인서 → 용적률/건폐율 확인
2) 용도지구
용도지구 중 경관지구에서는 건축물의 높이가 제한된다. 높이제한 내용을 보려면 지자체 도시계획조레를 보아야한다.
"용도지구에서의 높이제한 찾는 방법"
자치법규정보시스템(www.elis.go.kr) → 도시계획조례검색 → 용도지구별 높이제한 규정 확인
3) 일조권
일조권으로 인해 건축물의 최대 30%까지 공간이 잘려나가기도 한다. 용적률만 보고 땅을 사면 안 되는 이유다.
최대한 넓은 건물을 지을 수 있는 땅을 고르려면 반드시 일조권을 따져봐야 한다.
건물의 높이에 따라 잘려나가는 면적이 결정된다. 기준은 9m이다. 높이가 9m 이하인 경우에는 북쪽으로 1.5m만 비워두면 되는데, 일반적으로 건물의 층고가 3m임을 감안하면 9m 이하인 3층까지는 북족으로 1.5m만 비워두고 건축하면 된다. 또한 9m를 초과하는 부분은 북쪽으로 건물높이의 1/2을 비워두고 건축해야한다.
[정북방향 인접대지 경계선으로부터 이격거리]
3. 법정주차대수에 의한 규모 제한
건물의 규모에 가장 큰 영향을 주는 요인은 일조건과 법정주차대수다.
법정주차대수란 건축물의 용도와 규모에 따라 설치해야 하는 의무 주차 대수를 말한다.
법정주차대수만큼 주차장을 만들지 못하면 건물의 규모를 줄일 수밖에 없다.
법정주차대수는 건축물의 용도와 규모에 따라 각 지자체별로 다르게 정하고 있다.
지자체마다 가구별 인구수, 주택보급률, 주차 문제 등이 다르기 때문이다.
예를들면 전용면적 29m^2인 원룸은 서울시에서는 세대당 0.5대의 주차장을 설치해야 하지만, 평택시에서는 세대당 0.7대의 주차장을 설치해야한다.
대지 내에 주차공간을 8대 만들 수 있다고 하면, 서울시에서는 16세대의 원룸 건물을 지을 수 있는 반면 평택시에서는 11세대밖에 지을 수 없다.
이렇게 법정주차대수의 기준은 건물의 수익성에 큰 영향을 끼치므로 사전에 반드시 지자체별 기준을 확인해야 한다.
"법정주차대수 기준 찾는 법"
자치법규정보시스템(www.elis.go.kr) → 주차장조례 검색 → 별표 중 부설주차장 설치기준 확인
Summary
1. 좋은 토지를 고르기 위한 체크리스트
(1) 건물을 지을 수 있는 토지인가
(2) 어떤 건물을 지을 수 있는가
(3) 어떤 규모로 지을 수 있는가
2. 건축물의 규모에 영향을 미치는 3가지 요소
(1) 면적제한
a. 건폐율
b. 건축선
(2) 높이제한
a. 용적률
b. 용도지구
c. 일조권
(3) 법정주차대수
a. 법정주차대수 기준
* 출처: 대한민국 땅따먹기/서상하 지음
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