[좋은 토지 고르기 2] 내 토지는 어떤 건물을 지을 수 있을까? (feat. 입지, 용도 규제, 보전 규제)

좋은 토지를 고르기 위한 체크 순서

첫 번째, 건물을 지을 수 있는 토지인가? (포스팅 참고: https://bualyou.tistory.com/17)
두 번째, 어떤 건물을 지을 수 있는가? (본 포스팅 내용)
세 번째, 어떤 규모로 지을 수 있는가? (포스팅 참고: https://bualyou.tistory.com/m/26)

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1. 입지에 맞는 건물

'입지'란 땅의 위치나 장소를 의미한다. 땅에 건물을 지을 때는 입지에 맞는 건물을 지어야 한다.

예를 들면 주면에 공장과 창고가 들어선 지역이라면 주택보다는 공장과 창고를 짓는게 좋다.

땅의 입지 분서에는 지역, 접근성, 주변환경 이 세가지를 잘 분석해야 한다.

1) 지역분석

지역 분석은 지역에 맞는 건물이 무엇인지 파악하는 것이다.

지역에 어울리지 않는 건물을 지으면 팔리지도 않고 임대도 되지 않는다.

어떤 건물을 지을까 생각할 때에는 지역을 보고 어떤 용도의 건물이 거래도 잘 되고 임대도 잘 될지를 고려해야한다.

해당 위치에 있는 빌라 경매 물건은 입지가 좋지 않아 50%에 매각되었다. / 땅야 제공

2) 접근성 분석

접근성이란 해당 토지까지 얼마나 쉽고 빠르고 안전하게 접근할 수 있는지를 말한다.

접근성은 보통 도로에 의해 결정되는데 거리가 멀고 교통이 불편할수록 땅값이 싼 경향이 있다.

접근성을 분석할 때는 도로, 소요시간, 도로의 폭, 포장상태, 급경사나 낭떠러지도 함께 파악해야 한다.

접근성이 떨어지는 땅은 투자에 조심해야 한다. 그런 땅은 되팔기 어렵기 때문이다.

접근성이 좋은 도로 주변으로 토지 거래가 이루어진다. / 땅야 제공

3) 주변환경 분석

주변환경을 잘 관찰해서 땅을 사야 한다. 주변환경이 좋지 않은 땅은 나중에 팔리지 않는다.

주변환경을 분석할 때는 땅 주변에 악취가 나는 시설이 있는지 파악해야 한다.

대표적으로 쓰레기매립장, 하수처리장, 유수지, 축사, 양계장이 있다.

또 주유소, 사격장, 예비군훈련장, 높은 축대, 고압선이나 철탑 같은 위험한 시설이나 공장, 비행장 등의

소음이 발생할 수 있는 시설, 공동묘지와 납골당 등이 있는 지 잘 살펴야 한다.

수원 군비행장 부지인 고색역, 세류역, 수원역 일대는 비행기 소음으로 주민들의 피해가 많은 지역이다. 또한 수원 다른 지역구 보다 개발이 매우 더딘 곳이다. / 땅야 제공

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2. 용도 규제에 맞는 건물

입지에 맞는 건물의 종류를 정했다고 해도 그 건물을 지을 수 있는지 알려면 토지의 '용도'를 확인해야한다.

국가에서 토지마다 용도와 그에 따라 지을 수 있는 건물의 종류를 규제하고 있기 때문이다.

1) 용도지역

용도지역이란 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위하여 건축믈의 용도,

건폐율, 용적률 등을 제한하기 위해 지역별로 가능 용도를 나눠놓은 것을 말한다.

토지의 용도는 용도지역으로 정해놓았고, 지을 수 있는 건축믈의 종류는 용도지역에 따라 다르다.

용도지역에서 지을 수 있는 건축믈의 종류는 법으로 정해져 있지만,

법에서 허용하는 범위 내에서 지자체별로 따로 정하고 있다.

따라서 지자체에서 정하고 있는 용도지역별 건축물의 종류를 확인해야 한다.

"용도지역에서 지을 수 있는 건물 종류 찾는 법"

자치법규정보시스템(www.elis.go.kr) or 토지이음(http://www.eum.go.kr)

[용도지역의 분류]

용도구분	용도지역세분
도시지역	주거지역	전용주거 (양호한 주거환경)	제1종전용 (단독중심)
			제2종전용 (공동중심)
		일반주거 (편리한 주거환경)	제1종일반 (중층)
			제2종일반 (중층)
			제3종일반 (중고층)
		준주거(기능보완)
	상업지역	중심상업(도심,부도심)
		일반상업(일반적상업)
		유통상업(유통기능증진)
		근린상업(근린지역)
	공업지역	전용공업(중화학,공해성)
		일반공업(환경을 저해하지 않는 공업)
		준공업(주,상업무 보완)
	녹지지역	보전녹지(녹지공간 보전)
		생산녹지(농업적 생산을위한 개발유보지역)
		자연녹지(제한적인 개발허용 지역)
비도시지역	관리지역	보전관리(자연환경보전지역과 관계)
		생산관리(농림지역과 관계)
		계획관리(도시지역과 관계, 개발 가능한 지역)
	농림지역	-
	자연환경보전지역	-

* 투자용으로 추천하는 토지는 자연녹지지역과, 계획관리지역이다.



2) 용도지구

용도지역은 각 토지별로 지정하는 게 아니라 지역 일대를 넓게 지정하기 때문에,

같은 지역 내에서도 용도를 조금 더 세분화할 필요가 있다.

이때 등장하는 것이 용도지구다.

용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용하는 역할을 한다.

용도지구는 토지에 따라 지정된 경우도 있고 지정되지 않은 경우도 있다.


[용도지구의 종류]

경관지구	경관의 보전/관리 및 형성을 위하여 필요한 지구
고도지구	쾌적한 환경조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구
방화지구	화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구
방재지구	풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구
보호지구	문화재, 중요 시설물(항만, 공항 등) 및 문화적/생태적으로 보존 가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
취락지구	녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보건지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구
개발진흥지구	주거기능, 상업기능, 공업기능, 관광기능 등을 집중적으로 개발/정비할 필요가 있는 지구
특정용도제한지구	주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
복합용도지구	지역의 토지 이용사항, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구
그 밖의 용도지구	시/도지사 또는 대도시 시장이 지역여건상 필요에 따라 지정하는 지구

"용도지구에서 지을 수 있는 건물 종류 찾는 법"

토지이음(http://www.eum.go.kr)

3) 지구단위계획구역

지구단위계획이란 일단의 구역을 체계적이고 계획적으로 관리하기 위하여 수립된 계획이며, 이 계획이 수립된 구역을 지구단위계획구역이라 한다.

지구단위계획구역에서는 지구단위계획으로 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 높이 등이 결정되어 있기 때문에 지구단위계획에 맞는 건축물만 지을 수 있다.

지구단위계획구역에 포함되어 있는 토지인지 아닌지는 토지이용계획확인서(토지이음)에 나와있으며, 시청 지구단위팀에 전화해서 지구단위계획에서 정한 건축물의 허용용도를 문의해아한다.


[토지이용계획확인서]

지구단위계획구역일 경우 건축물의 허용용도를 별도로 시청에 문의해야한다. / 토지이음 제공

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3. 보전 규제에 맞는 건물

농지와 산지 그리고 물의 보전이 필요한 토지에는 보전 규제가 적용되고 있는데,

보전규제에 맞지 않는 건물은 건축허가를 받을 수 없다.

1) 농업진흥지역

국가에서는 보전할 농지를 따로 정하여 관리하고 있는데 그것이 바로 농업진흥지역이다.

농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉜다.

농업진흥지역에 포함된 땅은 지목에 관계없이 농업진흥지역에서의 제한을 받는다.

따라서 농업진흥지역은 투자대상에서 제외하는것을 추천한다. 지을 수 있는 건축물의 종류가 제한되어 있어서

내 땅을 되사줄 매수인이 별로 없기 때문이다.

농업진흥지역 지정 여부는 토지이용계획확인서에 표시되어 있다.


[농업진흥지역에서 지을 수 있는 건축물의 종류]

건축물의 종류	농업진흥지역
	농업진흥구역	농업보호구역
단독주택	농업인 주택	O
다가구주택	X	X
다세대주택	X	X
쇼매점	X	O
휴게음식점	X	X
일반음식점	X	X
공장	농수산물 가공처리시설, 농업기계 수리시설
창고	농업용, 어업용 차고

[토지이용계획확인서]

농업진흥지역의 경우 토지이용계획확인서에 표기되어있다. / 토지이음 제공

2) 보전산지

국가에서는 보전할 산지를 보전산지로 지정하고 있는데, 보전산지에는 공익용 산지와 임업용 산지 두 종류가 있다.

보전산지 지정 여부는 토지 이용계획확인서에 표시되어 있다.

보전산지 역시 투자대상에서 제외하는것을 추천한다. 지을 수 있는 건축물의 종류가 별로 없기 때문이다.


[보전산지에서 지을 수 있는 건축물의 종류]

건축물의 종류	보전산지
	공익용 산지	임업용 산지
단독주택	농업어업인 주택
다가구주택	X	X
다세대주택	X	X
쇼매점	X	X
휴게음식점	X	X
일반음식점	X	X
공장	임산물 생산/가공/보관/판매 시설
	X	농기계 수리시설
창고	농축수산물 창고
	X	농기계 창고

3) 수질보전지역/구역

국가에서는 수질오염을 예방하고 물 환경을 보전하기 위하여 따로 지역과 구역을 정하여 관리하고 있다.


[수질보전지역/구역 종류]

공장설립제한지역/ 공정설립승인지역	상수원보호를 위해 공정설립을 규제하는 지역이다.
폐기물매립시설설치제한지역	폐기물 매립시설의 설치가 제한되는 지역
배출시설설치제한지역	수은 같은 특정수질유해물질이 배출되는 폐수배출시설 설치가 금지된다.
수질보전특별대책지역	오수나 폐수 발생량과 공공하수처리시설 설치 여부 및 처리용량 초과 여부에 따라 해당 토지에 지을 수 있는 건축물의 종류가 제한된다.
수변구역	상수원보호를 위하여 강가로부터 500m 이내 또는 1km 이내의 지역에 설정된 구역이다.

Summary

1. 좋은 토지를 고르기 위한 체크리스트

(1) 건물을 지을 수 있는 토지인가

(2) 어떤 건물을 지을 수 있는가

(3) 어떤 규모로 지을 수 있는가

2. 건축 가능한 토지를 판별하기 위한 체크리스트

(1) 입지에 맞는 건물이어야 한다.

a. 지역분석
b. 접근성 분석
c. 주변환경 분석

(2) 용도 규제에 맞는 건물이어야 한다.

a. 용도지역
b. 용도지구
c. 지구단위계획구역

(3) 보전 규제에 맞는 건물이어야 한다.

a. 농업진흥지역
b. 보전산지
c. 수질보전지역/구역

* 출처: 대한민국 땅따먹기/서상하 지음