경매 물건 조사, 낙찰 및 매각까지 과정을 총 5step으로 세부적으로 나눴습니다.
- Step 1 물건 검색 및 조사 (본 포스팅)
- Step 2 현장 확인 (본 포스팅)
- Step 3 법원 입찰 및 낙찰
- Step 4 잔금납부 및 소유권 이전
- Step 5 매도 및 세금 납부
각 Step 별로 알아야 할 지식과 요령에 대해 알아보겠습니다.
이번 포스팅은 첫번째 및 두번째 Step으로 물건 검색 및 조사 그리고 현장 확인 방법에 대해 설명드리겠습니다 :)
Step 1 물건 검색 및 조사
전라북도 부안군에 있는 농지 경매 물건입니다. 이와 같은 토지 경매 시 물건 검색 및 조사 방법에 대해 알아보겠습니다.
입지를 분석한다.
토지 경매 물건을 조사할 때는 가장 먼저 입지를 보아야 합니다. 현장에 나서기 전에 위성지도나 로드뷰로 지역, 접근성, 주변환경을 꼼꼼히 확인해서 대략적으로 판단합니다. 만약 그 지역을 잘 알고 있다면 입자기 좋은지 나쁜지 쉽게 판단할 수 있을 것입니다. 입지분석이 어려우신분은 IC(예정지), 개발지, 시청(군청) 3km 이내 땅을 보시면 됩니다.
지목과 면적을 확인한다.
지목과 면적을 확인할 수 잇는 서류는 여러 가지입니다. 토지대장(혹은 임야대장), 부동산 등기부등본, 토지이용계획확인서에 모두 나와있습니다. 이들 서류상 지목이나 면적은 모두 일치하는 것이 정상이지만 간혹 다른 경우가 있습니다. 이럴 때는 토지대장(임야대장)이 기준입니다. 토지대장 등 서류를 확인하기 번거로우신 분들께서는 휴대폰 어플로 간단히 이용가능합니다. 디스코라는 어플을 추천 드립니다. 아래와 같이 지목, 면적 등 토지에 대한 정보가 자세히 나옵니다.
완성된 건축물을 상상한다.
짓고자 하는 건물이 주변과 잘 어울려야 하고, 충분한 수요가 있어야 합니다. 현장에 가보면 정확하게 판단 할 수 있지만 시간이 부족한 경우 위성지도나 로드맵 등을 활용하여 어떤 건물이 어울릴지 상상해봅니다. 또한 건축물의 종류는 토지 면적에 영향을 받습니다. 단독주택용 부지는 면적이 작아도 되지만, 창고용 부지는 면적이 커야합니다. 입지에 맞는 건축물을 지을 정도의 면적이 되어야 합니다.
원하는 건물을 지을 수 있는지 조사한다.
이전 포스팅에서 소개한 건물을 지을 수 있는 토지, 어떠 건물을 지을 수 있는지, 어떤 규모로 지을 수 있는지 조사하는 방법에 대해 소개하였습니다. 아래 포스팅 내용을 참고하여 토지에 내가 원하는 건물을 지을 수 있는지 확인해야합니다.
첫 번째, 건물을 지을 수 있는 토지인가? (https://bualyou.tistory.com/17)
두 번째, 어떤 건물을 지을 수 있는가? (https://bualyou.tistory.com/m/25)
세 번째, 어떤 규모로 지을 수 있는가? (https://bualyou.tistory.com/26)
권리를 분석한다.
낙찰자가 인수해야 하는 권리와 말소되는 권리를 확인하는 것을 권리분석이라 합니다. 권리분석은 경매에서 반드시 확인해야 하는 단계입니다. 하지만 토지는 주거용 부동산과 다르게 임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법의 적용을 받지 않으므로 임차인의 대항력을 분석할 필요가 없습니다. 다만 낙찰자가 인수해야하는 권리가 존재할 수 있는 유치권, 법정지상권 등 몇 가지 특별한 경우에 한해서는 주의가 필요합니다.
Step 2 현장 확인
접근성
접근성이란 해당 토지까지 얼마나 쉽고 빠르게 안전하게 접근할 수 있는가를 뜻합니다. 접근성을 조사할 때는 대상 토지까지 접근할 수 있는 도로, 지하철, 버스 등 교통수단이 편리한가, 접근이 편리한가, 얼마의 시간이 걸리는가, 급경사나 낭떠러지가 있는가, 도로의 폭이 좁거나 비포장 도로가 있는가를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 아무리 예쁘고 좋은 땅이라고 해도 접근성이 떨어지는 땅은 쉽게 되팔기 어렵기 때문에 접근성을 확실히 확인해야합니다.
토지의 물리적 현황
물리적 현황이란 경계, 면적, 경사도, 입목, 돌산이나 함몰 여부를 말합니다. 토지의 경계를 확인하려면 지적측량바로처리센터(https://baro.lx.or.kr/main.do)에 경계복원측량을 신청하면 됩니다. 경계복원측량을 신청하기 번거로울 경우 스마트폰의 GPS 기능을 활용하여 토지의 경계를 대략적으로 판단할 수 있습니다. 또는 혹시 이전 토지 소유주가 측량을 한 흔적(측량점)이 있는지 확인합니다. 토지의 경사도도 현장에서 확인해야합니다. 나무가 있으면 얼마나 울창한지도 살펴봐야합니다. 또한 돌산이면 개발비용이 많이 드니 돌산 여부 역시 확인합니다. 또한 토지가 도로에 비해 얼마나 함물되어 있는지 함몰 여부도 조사합니다. 향후 성토 비용 등 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.
도로
위성지도를 통해 확인한 현장과 실제 방문한 현장은 다를 수 있습니다. 없던 길이 생겼을 수도 있고 현황도로가 막혔을 수도 있습니다. 따라서 도로 폭은 4m가 되는지, 현황도로와 지적도상 도로가 일치하는지, 막다른 도로라면 도로 길이가 얼마인지 확인해야 합니다. 때로는 국유지가 아닌 사유지 도로 때문에 주변 사람들과 분쟁이 있는 경우도 있습니다. 간단하게 스마트폰의 어플을 이용하여 내 토지와 접한 도로가 국유지인지 개인 사유지인지 확인 가능합니다.
상 · 하수도
개발행위허가를 받으려면 상·하수도가 있어야 합니다. 상·하수도가 설치되어 있는 지역인지, 토지 주변에 구거나 기존 배수로가 있고 그곳까지 연결이 가능한지도 조사해야합니다. 만약 없는 경우 추가적인 비용이 발생합니다.
분묘
지상에 분묘가 있으면 이장을 위해 별도의 비용이 필요하고 시간도 오래 걸립니다. 분묘기지권이 있는 분묘라면 토지 사용에 큰 문제가 있을 수 있습니다. 대부분 분묘는 양지바르고 남향에 위치하고 있기 때문에 분묘 부분을 제외하고 개발하기도 쉽지 않습니다. 분묘가 있다면 반드시 누구의 분묘인지 주변 사람들에게 탐문하여 확인하여야 합니다.
주변환경
주변에 악취시설, 위험시설, 유해시설, 혐오시설이 있는지 조사합니다. 도시와 달리 시골에는 고압선이 하늘을 지나는 경우가 있으니 주의해야합니다. 또한 축사 등 악취시설이 있는지 확인해야합니다. 축사와의 거리는 최소 500m~1km 정도는 떨어져있어야합니다. 그리고 모텔가, 사창가 등 유해시설이 있는 지역은 아무리 입지가 좋아도 거래는 물론 지역발전 속도도 상당히 더디기때문에 만드시 현장에서 주변 환경 확인이 필요합니다.
점유현황
땅 위에 가건물이나 농작물이 있는지 확인해야합니다. 경매로 낙찰 받은 후에 예측하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 농작물이 있다면 농작물을 수확할때까지 토지 이용이 불가능합니다. 만약 일반적인 농작물과 달리 인산밭이나 경작이 1년 이상 넘는 농작물이 존재한다면 수확할때까지 토지 이용이 불가능하기 때문에 그전에 토지를 매매한다면 농작물에 대한 보상 등 추가적인 비용이 발생될 우려가 있습니다. 만드시 현황 조사를 통해 점유자가 있다면 점유자가 누구인지, 어떤 이유로 점유하고 있는지도 조사해야 합니다.
참고: 대한민국 땅따먹기/서상하 지음
이상 경매의 첫번째 및 두번째 Step인으로 물건 검색 및 조사 그리고 현장 확인 방법에 대해 설명드렸습니다 :)
다음 포스팅에서는 아래 Step 3~5까지에 대해 상세히 알아보겠습니다.
- Step 3 법원 입찰 및 낙찰
- Step 4 잔금납부 및 소유권 이전
- Step 5 매도 및 세금 납부
포스팅 봐주셔서 감사합니다.
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