[토지 경매 1] 토지 경매 장점 및 진행 절차

 

 

투자로 이익을 얻기 위해서는 남들보다 싸게 사야합니다.

 

매도자도 시세보다 비싸게 팔기때문에 급매가 아니라면 싸게 사기는 어렵습니다.

 

하지만 경매는 소유자의 의사와 관계없이 채권자의 신청에 따라 매각되기때문에,

 

경우에 따라서는 시세의 절반 이하로도 매수할 수 있습니다.

 

본 포스팅은 싸게 매수할 수 있는 방법인 경매를 활용한 토지 투자에 대하여 알아보겠습니다. 

 

 

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토지 투자는 경매가 더 유리하다.

 

 

일반매매와 차별화된 경매의 특징

일반매매는 매도자와 매수자를 부동산 중개인이 연결함으로써 거래가 이루어집니다. 하지만 경매는 법원이 부동산 중개인 역할을 대신합니다.

 

중개 시장에서는 매도자가 소유 부동산을 매도하기 위해 매물로 내놓지만, 경매는 채권자의 신청에 의해 채무자 소유의 부동산이 매각됩니다. 이 부동산을 누군가 낙찰받아 법원에 대금을 납부하면 채권자는 그 돈을 배당받는 것입니다.

 

경매법원은 부동산 매각 과정을 진행하고, 대금을 여러 채권자에게 공평하게 나누어주는 일을 하며 부동산 중개인과 비슷한 역할을합니다. 따라서 이 과정에서 진행되는 비용을 매각대금에서 가져가는데, 이것이 바로 경매수수료입니다.

따라서 낙찰자는 별도의 수수료를 내지 않으며 소유권이전등기에 필요한 취득세와 등기비용만 내면 됩니다.

 

 

 

토지경매의 주요 장점

싸게 살 수 있다. 

경매는 유찰될 때마다 최저매각금액이 20~30%씩 떨어집니다. 처음에 감정평가금액이 1억원이었고 매회 30%씩 낮아진다면, 두 번만 유찰되어도 최저매각금액은 감정평가금액의 절반 수준이 됩니다. 이런 가격은 경매가 아니라면 불가능합니다.

 

 

 

특정 지역에 국한되지 않는다.

자신이 거주하고 있는 지역 외에도 전국에 있는 경매 물건을 모두 볼 수 있습니다. 경기도에 살면서도 강원도나 경상남도의 물건을 조사하고 입찰할 수 있습니다.

 

 

안전하다.

경매에서는 법원이 부동산 중개사무소 역할을 하기 때문에 서류를 위조해서 부동산을 매도하고 도망가는 사기꾼이 발 붙일 수가 없다. 경매법원은 채권자 신청서류를 검토해서 신청 요건에 문제가 없는지 조사하고, 근저당권자느 압류채권자 또는 부동산 점유자 등 이해관계인에게 경매 진행 사항을 통보합니다.

 

모든 절차는 서류를 통해 진행되고, 이의신청이 있는 경우에는 심리와 재판을 통해 해결합니다. 만약 낙찰 후 매각이 취소되면 낙찰자에게 입찰보증금을 되돌려주므로, 낙찰자도 계약금인 입찰보증금을 떼일 염려가 없습니다.

 

근저당이나 가압류 같은 권리들이 덕지덕지 붙어 있어도 경매로 매각되면 모두 깔끔하게 말소됩니다. 등기부등본은 깨끗해지고 소유권은 낙찰자가 확실히 취득합니다. 이처럼 경매를 통한 부동산 매수는 일반매매보다 훨씬 안전합니다.

 

 

입찰은 법원에서 이루어 진다.

어찌보면 단점일 수 도 있으나 가장 큰 장점인 이유가 바로 법원에서 직접 입찰을하기때문입니다. 

공매의 경우 스마트폰으로 입찰할 수 있는 온라인 시스템이여서 누구나 손쉽게 접근이 가능하지만 경매는 법원에 직접 가서 입찰해야하기때문에 지방 법원에서 이루어지는 경매의 경우 경쟁률이 적을 수 밖에 없습니다. 보통 토지는 1~2회 유찰이 됩니다. 정말 좋은 땅, 가치 있는 땅을 발견하여 1회차에 입찰을 하면 경쟁률이 적어 단독 낙찰 받을 가능성이 큽니다. 경매의 경우 대리 입찰도 가능합니다.

 

 

대출이 많이 나온다.

일단 토지 매매와 달리 경매 토지는 경매법원에서 감정평가사에 의해 매각 부동산의 매각가격을 평가합니다. 따라서 매각가격이 명확하게 결정되기때문에 은행에서는 해당 토지에 60~70% 가량 대출이 가능합니다. 물론 토지 모양, 용도 그리고 도로에 접한 유무, 개인 신용도 등에 따라 대출 실행 여부가 달라지긴 하지만 모든 요건이 문제 없다고 가정한다면 일반 부동산에서 구입하는 토지와 달리 더 많은 대출이 나올 가능성이 큽니다.

 

 

 

토지경매의 진행 절차

1. 경매 신청

채권자가 경매법원에 채무자 소유의 부동산을 매각해서 그 대금으로 자신의 채권을 변제해 달라고 신청합니다.

 

2. 현황조사

경매법원에서는 집행관을 현장에서 보내 부동산 현황을 조사합니다. 집행관은 부동산의 위치 및 현상, 사용용도, 점유관계, 임대차관계 등을 조사하여 현황보고서를 작성합니다.

 

3. 부동산 매각가격 평가

경매법원은 감정평가사로 하여금 매각 대상 부동산의 매각가격을 평가하게 합니다. 감정평가사는 매각가격 산출 근거, 항목별 평가 결과, 위치도, 사진 등을 첨부한 감정평가서를 경매법원에 제출합니다.

 

4. 매각기일 지정 및 공구

매각 대상 부동산에 대한 실제 매각, 즉 입찰이 이뤄지는 날을 매각기일이라 합니다. 법원은 매각기일을 정하여 법원 게시판이나 관보, 공보 또는 신문에 게재하고 전자통신매체를 이용하여 공고합니다.

 

5. 입찰

매수 희망자는 경매법정에 참석하여 입찰표를 작성/제출합니다. 입찰보증금은 최저매가가격의 10%이상을 현금이나 자기앞수표로 납부합니다. 입찰자 중에서 가장 높은 가격을 써낸 사람이 경매 물건을 낙찰받기 때문에, 낙찰자를 '최고가매수 신고인'이라고 합니다. 입찰에 참여했으나 낙찰받지 못한 사람은 경매법정에서 즉시 입찰보증금을 돌려받습니다. 만약 매각기일에 낙찰되지 않으면 최저매각금액을 20~30% 낮추어 다음 매각기일에 다시 입찰을 진행합니다.

 

6. 매각허가결정

낙찰되었더라도 소유자나 채무자 등 이해관계자들에게는 매각에 대해 이의를 제기할 수 있도록 일주일의 시간이 주어집니다. 그 기간 동안 이의가 없으면 법원은 최고가매수신고인에게 매각을 허가한다는 결정을 하고, 이후에도 일주일의 시간을 더 줍니다. 이 기간 동안 이해관계인은 매각허가결정에 대해 항고할 수 있는데, 이해관계자의 항고가 없으면 비로소 매각허가결정이 확정됩니다.

 

7. 대금지급기한 통보

매각허가결정이 확정되면 법원에서는 기한을 정해서 매각대금을 납부하도록 최고가매수신고인에게 통보합니다. 최고가매수인은 납부기한일 이전까지 입찰보증금을 제외한 나머지 매각대금을 법원에 납부합니다.

 

8. 소유권 취득

매각대금을 완납하면 소유권이정등기를 하지 않아도 자동으로 소유권을 취득합니다. 다만, 부동산의 처분은 소유권이전등기를 한 후에 가능합니다.

 

9. 소유권 이전등기

일반매매는 소유자는 대리인이 관할등기소에서 소유권이전등기를 신청하지만, 경매는 경매법원에서 관할등기소로 소유권이전등기를 촉탁합니다. '촉탁'이란 당사자가 아닌 제 3자가 등기를 신청하는 것을 말합니다. 매수인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 경매법원에 제출하면 됩니다. 등기가 완료되면 부동산 등기부등본상의 소유자가 매수인으로 변경됩니다.

 

참고: 대한민국 땅따먹기/서상하 지음

 

 

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이상 토지를 싸게 매수할 수 있는 방법인 경매를 활용한 토지 투자에 대하여 알아보았습니다.

 

토지 경매는 아파트와 달리 명도과정이 없기때문에 모두 큰 부담이 없을거라 생각됩니다.

 

모두 용기 내서 토지 경매 시작해보아요! 

 

긴 글 봐주셔서 감사합니다 :)