만약에 건물을 지을 수 없는 토지라면 아무도 사지 않을 것입니다. 건물을 지어서 팔거나 임대를 주어서 수익을 올릴 수 없는 토지이기때문입니다.
"건물을 지을 수 있는 토지인지 판별 기준"
첫 번째, 건물을 지을 수 있는 도로가 있는가.
두 번째, 토지이용규제에서 건축을 허용하는가.
세 번째, 개발허가를 받는 데 문제는 없는가.
왜 도로가 있어야 건물을 지을 수 있을까? [건축법]에서 교통, 안전, 방화, 위생상 안전한 상태로 건물을 유지하고 보전하기 위해 도로에 접하지 않은 토지에는 건축물의 건축을 허용하지 않는다고 정하고 있기 때문입니다.
"건물을 지을 수 있는 도로 판단법"
1) 건축허가를 받으려면 토지가 도로에 2m 이상 접해야 한다.
- 폭이 너무 좁으면 위급한 상황에서 접근이 어렵기 때문에 2m 미만이라면 건축허가를 받을 수 없다.
[땅집고] 건축을 하려면 토지가 도로에 2m 이상 접해 있어야 한다./서상하 제공
2) 단, 건축허가를 받을 수 없는 도로도 있다.
- 고속도로 처럼 차량이 빠른 속도로 달리는 도로에 붙어 있는 토지는 도로에 2m 이상 접하고 있다고 하더라고 건물을 지을 수 없다.
- 도로로 사용하고 있는 토지가 타인의 소유라면 건축허가를 받지 못할 수 있다. (토지사용승낙 허가 필요)
이렇듯 땅 옆에 멀쩡한 도로가 있는데도 그 도로를 이용해서 건축허가를 받지 못하는 경우도 허다하다. 건축허가를 받는 데 아무런 문제가 없는 도로의 요건을 아는 것은 매우 중요하다. 그 요건은 다음의 4가지다.
"건축허가를 받을 수 있는 도로의 4가지 요건"
1) 도로의 폭이 4m 이상이어야 한다.
2) 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다.
3) 지목이 도로이고 국가 소유여야 한다.
4) 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다.
* 이 4가지 조건을 모두 만족해야 한다. 만약 하나라도 만족하지 못하면 건축허가를 받지 못할 수 있다.
여기서 4m 이상이란, 현황으로도 4m 이상이어야 하고 지적도상으로도 4m 이상을 의미한다. 그래서 도로의 폭을 볼 때는 이 두 가지를 모두 보아야 한다.
도로를 통해서 자동차도 땅 안으로 들어올 수 있고 사람도 땅 안으로 들어올 수 있어야 한다는 의미다. 고속도로나 자동차 전용도로는 사람이 다니지 못하는 도로이고, 보행자 전용도로, 자전거 도로는 자동차가 다니지 못하는 도로이니 이런 도로는 건물을 지을 수 있는 도로에 해당되지 않는다.
지목이 도로이고 국가 소유여야 건축허가를 받는 데 아무런 문제가 없다. 실제 도로로 사용하고 있는 토지라고 타인 소유라면 건축허가 담당자가 그 토지 소유자의 토지사용승낙서를 받아오라고 요구하는 경우가 많다.
지적도와 현황 중에 하나만 도로가 있다면 건축허가를 받지 못할 수 도 있다. 반드시 지적도에도 도로가 있는지 확인하고, 현장에서도 도로가 있는지 확인해야 한다.
[땅집고] 위성사진과 같이 현황 도로가 있다고 하더라도 지적도상 남의 땅으로 되어 있어 도로가 없는 것으로 나온다면 건축이 어렵다./서상하 제공
주의, '막다른 도로'는 도로 폭 기준이 다르다.
'막다른 도로'는 건축법에서 도로 길이에 따라 도로 폭의 기준을 따로 정하고 있다. 막다른 도로란 들어갔던 입구를 다시 되돌아 나와야하는 도로를 말하는데, 쉽게 말해 입구만 있고 출구가 없는 도로를 말한다.
* 막다른 도로의 경우 길이에 따라 건축을 위한 도로의 폭이 달라진다./서상하 제공
표에서 알 수 있듯 막다른 도로의 길이가 10m 미만인 경우에는 도로 폭이 2m만 되어도 건축허가를 받을 수 있다. 막다른 도로의 길이를 측정할 때는 막다른 도로가 시작되는 지점부터 도로 끝 부분까지의 길이를 잰다.
