[재개발 투자] 재개발에 투자해야 하는 이유 (feat. 안전마진)

부동산 투자 대상은 크게 주거용 상품과 비주거용 상품으로 나뉩니다.

주거용 상품은 대표적으로 아파트, 다세대주택(빌라), 상가주택, 주거용 오피스텔 등이 있습니다.

그 중 아파트는 구축을 매수하거나 신축 아파트를 입주할 수 있는 권리인 입주권과 분양권을 사는 방법이 있습니다.

각 상품마다 고유의 특성이 있고 장단점이 있지만,

본 포스팅은 신축 아파트를 입주 할 수 있는 입주권인 재개발에 투자에 대해 정리하였습니다.

왜 재개발에 투자를 해야하는지 자세히 설명드리겠습니다 :)

투자 결정 기준이 심플한 재개발

재개발은 겉보기와 다르게 매우 심플한 투자 기준을 가지고 있습니다.

기준이 되는 랜드마크 아파트의 시세가 있고, 그 아파트 시세에 대비해 입주권을 매입하는데 들어가는 비용이 작거나 최소 같으면 투자를 고려해볼 수 있습니다.

물론 총매입가를 판단하기 위한 기초 데이터(감정평가액, 조합원 분양가)가 확정되기 전에는 다소 예측하기 어렵지만,

예측만 할 수 있다면 빠르게 투자 판단이 가능합니다.

[입주권과 분양권 투자 비교]

구분	입주권	분양권
정의	정비사업의 조합원으로서 공급되는 신축에 입주할 수 있는 권리	일반분양 청약 당첨 또는 전매를 통해 신축에 입주할 수 있는 권리
초기 투자금	종전자산금액 + 프리미엄	계약금(분양가 10%) + 프리미엄
취득세	(종전자산금액 + 프리미엄) X 4.6% + 입주 시 원시취득세	명의 변경 시 취득세 없음 (입주 시 주택 취득세는 내야 함)
추가분담금	사업성에 따라 발생 가능 (물론 반대의 경우도 있음)	상관없음 (상황에 대한 변동성 없음)
옵션 비용	옵션 비용 부담하나 무상인 경우도 있음 (조합원 혜택)	옵션 비용 부담

안전마진이 예측 가능한 재개발

랜드마크 아파트 가격과 재개발의 총매입가의 차이를 통해 안전마진을 생각해 볼 수 있습니다.

더욱이 새 아파트는 기존의 랜드마크 아파트 보다 가격이 비싸질 가능성이 큰데, 비싸지지 않더라도 안전마진을 통해 투자 수익을 예측할 수 있습니다.

물론 현재시세가 고점인지 저점인지 알 수 없기 때문에 세밀한 판단을 위해 과거시세를 기준으로 현재 시점을 판단해야합니다.

[안전마진]

높은 진입 장벽으로 경쟁자가 적은 재개발

재개발 투자라고 하면 일반적으로 어렵다는 느낌이 강합니다. 아파트 갭투자의 경우 매우 대중화되어 있고 투자 기법도 다양하게 알려진 반면 재개발의 경우 관련법도 복잡하고 용어도 어렵고 투자하기 힘들다라는 인식이 강해 일반적으로 잘 접근하지 않습니다.

경쟁자가 많으면 가격이 올라가고 좋은 매물을 찾을 가능성이 낮아집니다. 그런 측면에서 높은 진입 장벽 때문에 경쟁자가 적은 재개발 투자가 장점입니다.

레버리지를 극대화시켜 사용할 수 있는 재개발

100% 자기자본으로 투자를 하기보다 부동산은 남의 돈을 어떻게 활용하는지가 투자의 성패를 가를 수 있습니다.

다양한 투자 상품 중 재개발은 상당히 고 레버러지 상품입니다.

재개발이 진행되어 이주를 하게 되면 이주비가 대부분 무이자로 지급되고 중도금도 후불제 또는 무이자로 진행되기 때문에 레버리지를 최대한도로 사용할 수 있습니다.

2022년 2월 기준으로 조정 지역 내 다주택자에 대해서는 이주비와 중도금 대출은 원칙적으로 금지되어 있습니다. 하지만 다양한 방법으로 대안을 마련하는 조합들도 있습니다. (예. 도시및주거환경정비법 70조 2항)

따라서 다주택자들에게는 재개발은 상당히 매력적인 투자라고 할 수 있습니다.

[다주택자 중도금]

구분	내용
중도금 없음	-. 사업성이 좋은 구역은 조합원 중도금을 없애는 추세 (다주택자에게 상당히 유리) -. 최근 시공자 입찰 트렌트
중도금 연체	-. 조합원분양 시 중도금 3회 이상 연체하면 계약해지 명기 -. 하지만 일부 조합에서는 이 조항을 삭제하고 연체를 허용
중도금 자납 + 연체	-. 조합에 따라 중도금 비중을 6회에서 4회로 줄이기도 함 -. 계약해지(3회 이상 연체 시)가 안 되는 범위 내에서 현금 자납+연체 전략

다양한 세금에서 이점이 많은 재개발

부동산 투자를 할 때 거래세와 보유세를 감당해야 합니다. 그러나 증세의 타겟은 보통 기축 아파트이기 때문에 재개발 입주권은 세금 폭탄에서는 일부는 벗어나게 됩니다.

2022년 2월 기준으로 취득세의 경우 다주택자는 취득세 중과 때문에 부동산 거래가 쉽지 않은데 재개발의 특수물건인 토지나 무허가 건축물의 경우 또는 재개발 진행에 따라 주택이 멸실된 경우 비교적 저렴한 4.4~4.6%의 세금만 부담하면 됩니다.

양도세의 경우에도 2년의 보유 기간만 채우면 중과 지역에서도 일반과세로 매도할 수 있습니다.

보유세의 경우에도 건물의 가치가 거의 없거나 멸실되면 투지에 대한 세금만 나오기 때문에 부담이 적습니다.

종부세 역시 멸실되면 토지로 판단되어 대상에서 제외됩니다.

다양한 매물 유형이 있는 재개발

재개발은 재건축과 다르게 다양한 매물 유형이 존재합니다.

빌라, 토지, 무허가 건물, 다가구주택, 상가주택, 통상가 등 매물 유형마다 특징이 다르기 때문에 어떤 매물을 어떤 방식으로 공략하느냐에 따라 수익의 크기가 달라지기도 합니다.

아파트 구축을 매수하고 미래에 얼마나 오를지 예측하는 것 보다 재개발 투자는 한 발 더 뛰고 더 알아보고 개인의 노력에 따라 수익폭이 달라지기때문에 노력하는 사람에게 기회가 더 주어지는 투자 대상입니다.

향후 포스팅에서는 최고의 재개발 투자 입지, 어떤 재개발 상품을 사야할지, 최적의 재개발 타이밍, 재개발 사업상 판단방법, 재개발 수익성 판단 방법 그리고 재개발 진행 절차 등 다양한 주제로 찾아뵙겠습니다.

감사합니다 :)

* 참고도서: 나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다 / 남무98지음

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