경매/공매 권리분석 끝내기 (1) - 말소기준 권리

 

 

 

경매 혹은 공매를 진행 시 초보분들이 가장 어려워하는 것이 바로 권리분석입니다.

 

사실 권리분석만 잘하면 경매에서 정말 큰 수익을 얻을 수 있으며,

 

바로 이러한 권리분석의 꽃이 바로 말소기준 권리를 찾는 것입니다. 

 

말소기준 권리를 찾아 내가 인수해야하는 권리와 아닌 권리를 명확하게 구분할 수 있습니다.

 

본 포스팅은 바로 말소기준 권리를 찾는 방법에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

 

다음 포스팅에서는 권리분석의 두번째인 선순위 임차인에 대해서 소개드리도록하겠습니다.

 

선순위 임차인은 아래 링크 참고부탁드립니다.

 

경매/공매 권리분석 끝내기 (2) - 선순위임차인 및 대항력 (feat. 위장(가장) 임차인 구별하는 방법)

 

 

 

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권리분석

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법원 경매를 통해 경매 물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 확인하는 절차이다. 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 하며, 낙찰후에도 소멸하지 않는 권리를 낙찰자에게 인수된다. 

 

인수되는 권리는 다음과 같다.

 

1. 최고 선순위의 담보물권보다 우선인 용익물건(지상권, 전세권, 지역권)과 환매권, 임차권, 가처분, 가등기, 가압류 등기

2. 경매개시결정 등기일보다 앞선 전세권, 지역권, 지상권, 임차권, 대항력과 확정일자를 갖춘 임자인, 가등기, 가처분 등기, 환대 등기

 

 

 

말소기준권리

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부동산 경/공매에서 부동산이 낙찰될 경우 그 부동산에 존재하는 권리가 소멸하는가 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리이다.

 

 

 

말소기준권리 5가지

1. 근저당권/저당권 : 일반적으로 은행에 돈을 빌리면서 부동산을 담보로 설정한 권리

2. 압류/가압류 : 채권자가 채무자의 재산처분을 못하게 법원에 신청하여 처분하기 못하게 강제하는 것

3. 경매개시결정등기 : 채무불이행에 따라 담보된 물건에 대하여 이를 압류하여 경매개시일을 알리는 내용이고 등기관을 통해 기록

4. 담보가등기 : 근저당권과 비슷한데 채권담보를 목적으로 하고 있음. 채무자가 언제까지 빌려간 돈을 갚겠다고 했지만 이행하지 않을 때 가등기를 통해 채권자가 가진 재산을 임의로 처분할 수 없게 하는 것 (배당요구를 했거나 아니면 경매신청 한 경우에 말소기준 권리가 됨)

5. 전세권설정 등기 : 세입자가 계약을 하고 주거하는 기간에 대하여 전세보증금의 우선순위를 보전하는 방법 
(배당요구를 했거나 아니면 경매신청 한 경우에 말소기준 권리가 됨)

 

 

말소기준권리 찾는 방법

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말소기준권리에 해당하는 권리로는 앞서 소개한바와 같이 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 선순위 전세권, 경매개시 결정등기가 있다. 이 권리 중 가장 먼저 채무자에게 돈을 빌려준 날짜가 말소기준권리가 된다.

 

 

다시 말해 말소기준에 부합하는 저당권, 근저당, 압류, 가압류 등을 찾아 먼저 돈을 빌려준 곳을 알아내면 그 밑으로 설정된 권리를 소멸한다. 그 위로 설정된 권리는 인수해야 한다. 

 

권리분석은 절대 어렵지 않다. 제일 먼저 채무자에게 돈을 빌려준 권리, 즉 말소기준권리를 찾고 위로 설정된 권리가 있는지 검토하면 끝난다. 

 

예시 1

11.10 근저당설정 (말소기준권리)
11.20 압류  (소멸)
11.30 가압류  (소멸)
12.10 경매개시결정  (소멸)

* 근저당은 말소기준권리가 될 수 있으며, 그 말소기준권리를 포함하여 그 이후의 권리는 소멸된다.

 

예시 2

10.20 전세권설정 (배당요구 or 경매신청 O) (말소기준권리)
11.10 근저당설정  (소멸)
11.20 압류  (소멸)
11.30 가압류  (소멸)
12.10 경매개시결정  (소멸)

* 전세권설정은 전세권자가 배당요구 혹은 경매신청한 경우 말소기준권리가 될 수 있으며, 그 말소기준권리를 포함하여 그 이후의 권리는 소멸된다.

 

예시 3

10.20 전세권설정 (배당요구 or 경매신청 X) 낙찰자 인수
11.10 근저당설정  (말소기준권리)
11.20 압류  (소멸)
11.30 가압류  (소멸)
12.10 경매개시결정  (소멸)

* 전세권자가 배당요구 혹은 경매신청한 경우가 아닐때 말소기준권리가 될 수 없으며 낙찰자가 인수해야한다. 따라서 차순위 권리인 근저당이 말소기준권리가 된다.

 

 

 

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이상  말소기준 권리를 찾는 방법에 대해 자세히 알려드렸습니다.

 

다음 포스팅에서는 권리분석의 두번째인 선순위 임차인에 대해서 소개드리도록하겠습니다.

 

 

감사합니다.