권리분석의 마지막입니다. 당해세 및 조세채권에 대해서 말아보는 시간입니다.
해당 포스팅은 권리분석의 마지막 포스팅으로 앞선 소개한 포스팅 자료를 먼저 보고 오시면
더욱더 이해가 잘 되실 겁니다. :)
경매/공매 권리분석 끝내기 (1) - 말소기준 권리
경매 혹은 공매를 진행 시 초보분들이 가장 어려워하는 것이 바로 권리분석입니다. 사실 권리분석만 잘하면 경매에서 정말 큰 수익을 얻을 수 있으며, 바로 이러한 권리분석의 꽃이 바로 말소기
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경매/공매 권리분석 끝내기 (2) - 선순위임차인 및 대항력 (feat. 위장(가장) 임차인 구별하는 방법)
경매/공매 권리분석 두번째 포스팅은 선순위임차인 입니다. 첫번째 포스팅은 말소기준권리에 해서 말씀드렸습니다. 해당 포스팅을 보기전에 먼저 이해해야하는 내용이므로 혹시 보시지 못하셨
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사전에 선순위임차인에 대해서 꼼꼼히 살펴보고 입찰하여 해당 물건을 낙찰 받았지만,
예상과 달리 선순위임차인의 보증금을 떠안는 경우가 있습니다.
그 원인은 조세채권과 당해세에 있습니다.
특히 당해세를 조심해야합니다. 그 이유는 당해세의 경우 날짜와 상관없이 선순위임차인을 앞서는 권리입니다.
즉 임차인의 보증금을 배당하기전에 당해세가 먼저 배분이 됩니다.
따라서 이런 당해세를 모르고 입찰하게 될 경우 큰 낭패를 당할 수 있습니다.
당해세 및 조세채권
1. 당해세
부동산에 의해서 발생되는 세금
당해세 특성 상 부동산 소유자의 전입지 관할 세무서, 시/군/구청에서 압류
-. 국세 : 상속세, 종부세, 증여세 등
-. 지방세 : 재산세, 자동차세, 도시계획세, 종합토지세 등
-. 당해세는 법정기일과 상관없이 무조건 선순위임차인의 보증금 앞서 최우선변제
당해세가 존재하면 선순위임차인에게 당연히 돌아야가야 될 배분금액이 당해세 만큼 제외되서 배분됩니다.
2. 조세채권
부동산 이외에 사람이 살면서 발생하는 세금
부동산 소재지 관할 세무서, 시/군/구청에서 압류
-. 국세 : 부가세, 법인세, 관세, 교육세 등
-. 지방세 : 지방소득세, 자동차세, 주민세 등
-. 법정기일(신고일, 납세고지서 발송일) 기준으로 배당순위 설정
조세채권의 경우 법정기일에 따라 선순위임차인보다 먼저 배분될 수 있습니다.
낙찰대금의 배분순서
1순위 : 경공매 비용
2순위 : 최우선변제금(소액임차인의 최우선변제금), 임금채권(3개월치 임금과 3년치 퇴직금)
3순위 : 당해세
4순위 : 조세채권, 담보물건, 임차권
5순위 : 일반임금채권
6순위 : 담보물건보다 늦은 조세채권
7순위 : 4대보험료
8순위 : 일반채권
당해세, 조세채권 열람
이해관계자와 연락이 가능하다면 이해관계자를 통해 사건을 열람하여 반드시 당해세와 조세채권을 확인해야합니다.
당해세 및 조세채권 금액은 이해관계자(채권, 채무자, 선순위세입자)만 경매사건 열람을 하여 정확한 금액을 알 수 있습니다.
확인이 불가능할 경우 경매 입찰자들은 국세는 세무서, 지방세는 지자체에 전화를하여 담당자에게 당해세에
대해 물어보는 경우 알려주는 경우도 있으니 반드시 입찰 전 확인해야합니다.
당해세 우선변제 예시
아래 경우를 보면 당해세를 계산하지 못하고 입찰하여 감정가보다 오히려 손해를 본 경우이다.
낙찰가 1억 5천만원으로 추가 납입 금액이 없다고 생각하고 낙찰을 했지만 예상치 못한 당해세로 인해 5천만원을 떠 안게 되었다.
결과적으로는 해당 부동산을 감정가 1억 7천만원 보다 3천만원 더 높은 금액인 2억으로 낙찰받은 것이다.
2019.04.05
전세계약 : 보증금 1억 2천만원
선순위 : 전입/점유(대항력), 확정일자 부여
2019.04.16
압류 8천만원 (00세무서) ; 당해세 최우선변제
2019.05.13
근저당 3천만원
2019.07.01 공매
감정가 1억 7천만원
낙찰가 1억 5천만원
낙찰자 인수금액
낙찰가 1억 5천만원 - 8천만원(당해세) - 1억 2천만원(보증금) = - 5천만원 (낙찰자 인수)
권리분석 최종 정리(요약)
1. 말소기준권리 찾기
-. 말소기준권리 5가지 확인 : 저당권/근저당권, 압류/가압류, 담보가 등기, 전세권설정 등기, 경매개시 결정등기
-. 말소기준권리 보다 앞에 있는 권리는 인수
-. 말소기준권리 보다 뒤에 있는 권리는 소멸
2. 선순위임차인 존재여부 확인
-. 대항력 조건 : 말소기준권리 보다 앞선 계약, 점유, 전입일
-. 우선변제 : 확정일자 배분요구
3. 당해세 확인
-. 당해세 : 최우선변제로 선순위임차인 보다 우선 변제 됨 (주의!)
-. 조세채권 : 법정기일 기준으로 배당순위 설정
첫번째 포스팅에서는 말소기준권리,
두번째 포스팅에서는 선순위임차인,
마지막 포스팅에서는 당해세 및 조세채권에 대해 알아보았습니다.
권리분석은 절대 어려운게 아닙니다.
이 세가지만 알아도 충분히 권리분석하는데 문제 없이 바로 실전에서 입찰할 수 있습니다.
제 포스팅을 봐주시는 모든분들 흙속에서 진주를 찾아내는 실력자가 되었으면 합니다 :)
감사합니다.
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