경매/공매 권리분석 두번째 포스팅은 선순위임차인 입니다.
첫번째 포스팅은 말소기준권리에 해서 말씀드렸습니다. 해당 포스팅을 보기전에 먼저 이해해야하는 내용이므로 혹시 보시지 못하셨다면 아래 첨부한 포스팅 참고부탁드립니다.
경매/공매 권리분석 끝내기 (1) - 말소기준 권리
경매 혹은 공매를 진행 시 초보분들이 가장 어려워하는 것이 바로 권리분석입니다. 사실 권리분석만 잘하면 경매에서 정말 큰 수익을 얻을 수 있으며, 바로 이러한 권리분석의 꽃이 바로 말소기
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선순위임차인, 선순위임차인의 대항력, 대항요건을 살펴보는 이유는 경매나 공매로 해당 물건을 낙찰받았는데,
혹시나 예상하지 못하였던 선순위임차인의 보증금을 떠안는 경우를 사전에 알고 막기 위합니다.
또한 채무자가 자신의 부동산을 지키기위해 위장임차인을 설정하는 경우가 있는데
이럴 경우 위장임차인을 구별하는 방법에 대해서도 간단히 소개해드립니다.
위장임차인을 구별한다면 경매로 정말 큰 수익을 낼 수 있습니다.
선순위임차인
선순위임차인이라 함은 말소기준권리에 앞서 정상적인 임대차계약을 하고 전입신고, 점유, 확정일자를 받은 자 입니다.
이럴때 대항력이 있다라는 말을 쓰는데 쉽게 말해 낙찰자가 임차인의 보증금을 떠안아야 한다는 뜻입니다.
위장임차인(가장임차인) 구별하는 방법
앞서 말한 말소기준권리에 앞서 정상적인 임대차계약을 하고 전입신고, 점유, 확정일자를 받은 자 라고하여
무조건 선순위임차인이 되지 않습니다.
바로 위장임차인을 한 경우인데요,
위장임차인(가장임차인)이란 임대차계약의 당사자가 가족 혹은 돈이 오가지 않은 허위임대차계약인 경우를 말합니다.
이와 같은 경우 선순위임차인에 해당되지 않으며 대항력이 없고 낙찰자가 보증금을 떠안지않아도 됩니다.
위장임차인을 구별하는 방법
1. 은행 보고서를 점검 (은행은 돈을 빌려줄 때 선순위 임차인이 있는지 반드시 확인한다, 보고서에 선순위 임차인에 관한 기록이 없다면 이후 생성된 임차인은 허위나 가장 임차인일 확률이 굉장히 높다)
2. 시세를 점검한다. (주변의 시세와 엄청난 차이를 가지고 임대차 계약을 하였다면 의심을 해봐야 한다.)
3. 관리비가 부과된 사람이 누구인지 확인 (계약서상의 임차인의 이름과 다르다면 가장 임차인 관계를 의심해봐야 한다.)
4. 임차인이 무성년자이거나 혼자살고 있다면 한번쯤 의심을 해야 한다.
5. 경매 날짜가 임박해서 전입신고를 했고, 확정일자를 받은 임차인이라면 허위나 가장 임차인일 확률이 높다.
6. 임대차계약서를 부동산중개소를 거치지 않고 당사자끼리 작성하였다면 의심해볼 필요가 있다.
이렇듯 위장임차인을 구별을 잘 해낸다면 대항력이 있는줄 알고 다른사람들이 입찰을 포기할때 낮은 경쟁률과
저렴한 낙찰가로 해당 물건을 낙찰받을 수 있습니다.
선순위임차인 구별 시 주의사항
1. 세대합가 :
선순위임차인이 대항력을 갖추는 요건 중 하나 전입신고입니다. 그런데 한번에 가족들이 전부 다 전입을 하면 별 문제가 없는데, 가족들이 순차적으로 전입신고를 하였을 때 간혹 문제되는 경우가 있습니다. 이럴 경우 세대원 세대주 가릴 것 없이 가장 빨리 전입신고한 날짜를 기준으로 전입기준일로 봅니다.
2020.10.15 (전입기준일)
딸 전입, 점유
2020. 11.10
어머니 전입, 점유
2020.11.20
세대주 아버지 전입, 점유
2. 증액된 보증금 :
정상적인 선순위임차인이지만 말소기준권리 이후 보증금을 올리는 경우 올라간 보증금은 대항력이 인정되지 않습니다.
보증금을 올리고자할 때는 최초계약 시점과 계약을 갱산한 시점에 근저당을 반드시 확인해야합니다.
또한 근저당을 확인 후 별다른 근저당이 없다면, 계약서를 새롭게 작성하고 확정일자를 다시 받는 절차를 밟는게 중요합니다.
2020. 10.15
전입, 점유, 확정일자
보증금 2억 전세계약
2020. 11.10 (말소기준권리)
근저당 2억
2022.10.16
보증금 5천만원 추가
* 이 경우 대항력있는 선순위임차인에 해당되지만 말소기준권리 이후에 추가로 증액한 보증금 5천만원에 대해서는
대항력이 인정되지 않습니다.
선순위인수위험성 4가지 경우의 수
| 구분 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| [선순위] 전입, 점유 |
O | O | O | O |
| 확정일자 | △ (말소기준권리 이후 확정일자) |
O | O | X |
| 배당요구/배분신청 | O | O | X | O |
| 실제 배당 및 낙찰자 인수 여부 |
배당 X, 낙찰자 인수 | 배당 O, 일부만 배당된다면 나머지 금액 낙찰자 인수 | 위장임차인 가능성 | 배당 X, 낙찰자 인수 |
| 배당 X, 낙찰자 인수 |
모든 경우 선순위이기때문에 보증금은 낙찰자가 인수하게됩니다.
하지만 2번의 경우처럼 낙찰 금액으로 임차인의 보증금이 100% 배당이 이루어진다면 입찰을 진행해도 무방합니다.
또한 3번의 경우처럼 위장임차인이 가능성이 있다고하면 꼼꼼하게 알아보고 위장임차인이라는 확신이 든다면 경매를
진행해도 괜찮을 것입니다.
반대로 임차인의 경우 임대차 계약 전 근저당이 없는지 꼼꼼하게 확인 후 반드시 전입, 점유, 확정일자를 받아야합니다.
그래야 자신의 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.
이상 권리분석의 중요한 요소인 선순위임차인, 대항력 그리고 위장(가장) 임차인 구별하는 방법에 대해서 알아봤습니다.
다음 포스팅은 권리분석의 마지막 순서로 당해세, 조세채권 법정기일에 대해서 자세히 말씀드리겠습니다.
감사합니다.
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